土地储备中的马太效应:十强房企拿地货值超5万亿

每当房地产市场出现变局之时，正是市场格局重塑之际。其中，强化土地储备，是房企谋求规模扩张的重要方式。

近日数据显示，今年前11个月，TOP100房企共新增货值10.47万亿元，为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。其中，十强房企的拿地货值5.7万亿元，已超过TOP11-100房企的总和。上述数据并未经过企业的确认，但被业界认为颇能反应现实。

这种变化说明，“强者恒强”的逻辑正在持续发生。分析人士认为，随着排名前列5000亿规模房企的诞生，行业巨头与其他企业之间的差距正在拉大。即便保持同等的扩张速度，这种差距仍然难以弥合。

然而，“排名前列梯队”虽难以追赶，追求规模仍是中小房企的主要选择。有房企人士表示，规模并非评判房企价值的少有标准，但已成为企业进入下一阶段的“敲门砖”。若无法在规模上继续扩张，即使是2000亿规模的房企，仍有掉队的可能。

融创或跻身排名前列梯队

按照统计，融创成为今年补仓规模较大的企业。虽然甚少在招拍挂市场拿地，但融创通过并购重组的方式，共获取1.44万亿元的新增土地货值。而今年前11月，融创的销售规模突破3000亿。

刚刚突破5000亿规模的碧桂园，则在前11月获取了9944亿元的新增土地货值。此外，恒大的新增货值达到8412亿元，万科达到5637亿元。

上述四家房企中，恒大、万科、碧桂园均在去年完成了3000亿的销售规模，为公认的“排名前列梯队”。分析人士认为，按照融创的货值储备，也很有可能迅速跻身这一行列。且融创的大部分货值是在并购市场获得，成本相对较低，这有利于其通过价格策略来完成销售，也更容易获得利润。

老牌房企中，保利新增货值4843亿，中海新增3320亿，均表现出发力的态势。龙湖、富力也跻身新增货值前十，分别为2605亿和2200亿。

另有两家“新锐”房企也跻身前十，分别是新增2685亿货值的新城控股，以及新增2981亿货值的福晟集团。

新城控股起家于江苏常州，项目主要布局在“长三角”区域，2015年登陆A股市场。今年前11月已完成1000亿的销售规模。今年年初，新城董事长王振华还曾提出“5年冲击3000亿”的目标。

福晟集团总部位于福州，刚刚通过借壳在港上市。按照易居克而瑞的统计，其前11月销售接近300亿。按照福晟的规划，在2016-2025年十年发展期间，总收入达1.68万亿元。其中地产板块8800亿，2020年计划销售目标达1000亿元。

按照统计口径，上述十家房企新增土地货值为5.7万亿元，而百强房企中的剩余90家，新增的总货值还不足5万亿。“越是处于榜单前列的房企，拿地强度越来越大。”上述机构认为，未来百强内的销售集中度也将继续提升。

大型房企强化土地储备，既是战略眼光的一种体现，也有一定的惯性因素。“理论上讲，当你的规模做到3000亿的时候，每年必须补充同等规模或者更多的货值，否则就没法维持现有的销售规模。如果想要保持增长，就要补充更多的货值。”北京某上市房企相关负责人向记者表示。

据悉，上述十家房企的新增货值规模，均大于同期的销售规模。融创的新增货值规模，甚至相当于销售规模的4倍以上。

该人士认为，大型房企需要补充的货值规模本身就偏大，即使按照同等的销售增速，他们与中小型企业之间的差距也会越拉越大。“当排名前列梯队的规模达到5000亿时，后面的企业就很难追赶了。”该人士说，当规模小的时候，差距最多在百亿的量级上；当规模做大时，差距就变成了千亿量级，堪称“鸿沟”。他认为，在融创之后，未来很难有其他企业跻身排名前列梯队。

来源：中证网