美联储宣布加息 对中国楼市是不是"坏消息"?

北京时间12月14日凌晨3点钟，美联储12月议息会议决议以7：2的投票结果获得通过，将基准利率区间调升25个基点，正式宣布了今年的第三次加息。

同时，美联储在会议上表示，仍然维持2018年加息3次及2019年加息2次的预期。

中国央行会加息吗？

美联储未来两年的加息预期，无疑使市场更为关注我国央行是否会跟进操作。

不过，我国央行只是在14日小幅上调逆回购和MLF操作利率5个基点，为今年3月来首次。其中，公开市场操作7天、28天期逆回购中标利率分别升至2.5%、2.8%，此前分别为2.45%、2.75%。同日，央行还开展了2880亿元MLF操作，中标利率3.25%，上次为3.20%。

中国人民银行研究局前首席经济学家马骏认为，央行选择在年末关键时点上调利率，信号意义重大。此次公开市场操作利率上调“可释放继续去杠杆、防风险的信号，避免市场主体形成长期低利率预期，抑制有政府担保或隐性担保的金融机构过度加杠杆、扩张广义信贷的冒险行为，这有助于控制宏观杠杆率。”此次并没有上调存贷款基准利率，也是考虑到了经济运行仍有一定的不确定性，总体还是把握了稳增长、去杠杆、抑泡沫和防风险的平衡。

分析人士认为，尽管中国受到美国货币与财政政策的影响可能并不会太大，但两国货币政策的相关性也是存在，特别是全球已经进入加息时代。虽然市场也有很多认为央行跟进美联储上调利率的必要性在减弱的观点，但认为央行处于跟随提高政策利率的重要窗口期的声音还是更占上风。尤其是中国正在进入一个防范与化解金融风险的关键时刻，这个阶段的主要目标是降低金融杠杆，这需要一个中性偏紧的货币环境。美联储加息会缩小中美之间的利差，再加上减税政策的实施，可能会引起中国资本外流的趋势，这也决定了中国货币政策不可能继续维持一个较为宽松的状态。

中泰证券首席经济学家李迅雷就认为，若2018年美联储加息3次，则将给我国央行带来加息压力。他表示，2018年如果美联储加息次数如期达到3次，则我国央行被动加息的概率会大大提高。

华泰证券在研报中也称，政策利率调整是量调整的后验性指标，不是货币政策收紧的前瞻性指标，如果市场没有较大反映的情况下，央行提高政策利率的可能性明显提高。

国内房贷利率会上行吗？

即使央行目前没有加息，但国内房贷利率的上行也已进入了新阶段。

根据融360发布较新的监测数据显示，11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，环比10月上升1.13%；同比去年11月首套房贷款平均利率4.44%，上升20.72%。

若以现在全国首套房贷平均利率5.36%贷款200万元，30年等额本息还款，利息需要偿还约为202.51万元。而以去年11月4.44%的平均利率贷款，偿还利息约为162.25万。也就是说，目前买房已经需要多还40.26万元的利息。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首套房贷利率已经处于高位，但受到外围市场的影响，2018年央行加息的预期进一步上升，房贷利率上调的可能性依然存在，“可能会在加息后基准利率的1.2倍”。严跃进还称，如果明年的宏观经济持续向好，首套房贷利率上升的可能性会加大。如果经济表现较弱，抑制房地产市场的政策会相对减少，房贷利率上涨势头会减弱。

货币政策偏紧对2018楼市影响几何？

总结起来，明年在国际金融环境和国内经济环境的双重影响下，我国整体货币政策会继续收紧，央行被动加息的概率会大大提高，房贷利率的上浮也就不可避免。在这样一个利率政策维持偏紧的状态下，对房地产市场来说，基本属于利空。

对房企来讲，会增加融资压力，尤其是对现金流渴求度较高的中小房企，加上购房者成本抬升，现金流回笼压力会越来越大。对购房者来讲，月供压力会明显增加。

事实上，受购房成本上升的影响以及调控政策的限制，市场目前的购房意愿已经创新低。交通银行近日在上海发布的《交银中国财富景气指数报告》称，当前中国小康家庭不动产投资意愿指数则下降4个百分点至109点，为今年六次调查较低，同时也是自2016年3月以来的较低点。

苏宁金融研究院高级研究员左俊义认为，对于买房人而言，影响较大的依然是按揭贷款利率不断攀升，贷款难度增大。一旦央行加息政策最终落地，2018年，无论是首套房还是二套房，按揭利率可能还有1.2个百分点左右的上升幅度。同时，贷款的审批周期也将越来越长。此外，无论是房地产开发企业、按揭贷款利率，获得贷款的难度都将提高。

而就整个房地产市场而言，同策研究院总监张宏伟认为，当“美国减税+美元加息”双重因素影响之后，一方面国内资本继续外流，另外一方面国内经济状况并不理想，货币政策继续宽松的空间并不大，对楼市来讲，银监会、证监会已经收紧房企融资渠道，房企尤其是加杠杆较大的民营房企未来1-2年将面临资金兑付的压力。可以预期，当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时，美元加息将使中国楼市2018年的调整深度加大，甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况，部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

来源：证券时报、21世纪经济报道、新京报、扬子晚报，中房网综合整理