叶檀:到目前为止思考楼市的逻辑 全错!

很多人对未来楼市的思考逻辑都是错的。

2018年中国发生了一件大事，所有问题的思考逻辑基础都要改变，以前的经验和逻辑都不能完全照搬了。现在的问题是，大家还是按以前的逻辑来简单的推断未来，低估了房地产政策调控力度和效率。

这届政府政策的执行力度和效率已经狠狠的教育了市场，感受最深的应该就是期货大佬葛卫东。

2015年供给侧改革后，当时几乎所有研究员都不相信这个政策，认为需求端都没起来，供给端改革根本没用，因此也几乎没有人会相信这种政策会给经济和投资带来什么影响。

期货大佬葛卫东也是这样想的。

从2011年下半年开始到2016年初，期货市场黑色系价格一路下跌，熊了四年多，当时大家的交易策略就是逢高做空。供给侧改革出台后，很多人仍然没有改变交易策略。

2016年三、四月份，螺纹钢大涨，期货市场的经典战役打响：“期货四绝”里的“东邪”、馄饨投资葛卫东百亿资金做空；“期货四绝”里的“南帝”、敦和投资的叶庆军百亿资金做多。

结果葛卫东损失惨重，当时网上还爆出传闻，葛老大爆仓，急火攻心住院了。

回顾一下大家当初对供给侧改革的预期，再想想现在的楼市，你是不是低估了“房住不炒”的理念？

根据这个理念，2017年百余城陆续采取限购、限贷、限商、限售政策，掐断楼市投机炒房通道，给楼市强行降温。

同时，中国也正在改革住房制度，推出共有产权房、租售同权等政策。

我们认为，房住不炒理念一定会长期贯彻下去，重要的事情说三遍，长期，长期，长期贯彻下去。我们相信中国楼市的调控决心，也相信楼市政策调控的效率。

房子，除了用来住，还有强烈的金融属性，以及其他依附价值，比如教育。

把房子的金融属性剥离，房价会怎样？一些被人为炒高的房子房价会跌一半。

2018年3月1日，由中铁置业与碧桂园集团北京区域联合投资开发的海淀区排名前列共有产权房项目中铁碧桂园正式开始为期两天的选房，约4000户家庭参与选房。值得注意的是，经过1500户家庭的参与，中铁碧桂园的431套房源终于售罄，弃选率高达70%。

当初，通过审核并参与摇号的家庭户数近3万户，共431套房源，约70个人抢一套房。现在，将近70%的家庭弃选。

别说什么资金准备不足，更别说什么押金不退，也别说跟国家共有产权，心里不舒服。这些都不是最主要的，要觉得划算，钱根本不是问题。

其实，最主要的原因还是，把“房主五年后可以以市场价回购剩余产权，使其转为商品房，回到市场公开流通”这条政策给删掉了。

什么意思？这极大的降低了共有产权房屋的流动性，几乎剥夺了房屋的金融属性，让房子的功能回归本源——居住。

回归居住功能的房子值多少钱呢？ 碧桂园这个楼盘，有人放弃，也有人认购，证明基本可以判定，跟市场价相差无几，即3.5万/平米。对比一下，1公里外的全属性在售楼盘，首创·天阅西三，现在标价8万元/平米。

租售同权后，房价会受到什么影响呢？会跌一半。

在南京新街口一带，隔着一条汉中路，秦淮区的石鼓路小区和鼓楼区的怡景花园小区房价相差一倍多。

汉中路北侧属于鼓楼区，路南侧属于秦淮区，而北侧的怡景花园小区，正是南京一线名校双学区房，小学学区为拉萨路小学，初中学区为南京二十九中。

365二手房网站上显示，怡景花园小区目前二手房挂牌均价为75786元/平；一街之隔的石鼓路小区，学区房相对比较一般，小学为石鼓路小学，目前二手房均价在33818万/平，房价连怡景花园的一半还不到。

租售同权，房子回归居住属性，剥离依附在上面的受教育权，房价就可能跌一半。

这不是说房价马上腰斩，这跟人民币汇率一样，合理价值是一会事，价格是另一回事，但是价格可能会长期偏离价值。

不可否认的是，房价大涨的时代已经过去，但是一线城市和核心二线城市的房子仍然有保值增值功能，三四线城市的房子则风险较大。