常州土地出让新规背后 究竟意味着什么?

搜狐焦点常州 2017-07-24 14:44:16
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7月21日,常州第二场土拍开启,发布两点新规,这两点新规咋一看为常州土拍新玩法,也被业内看成降温举措,事实真的如此吗?

搜狐焦点常州地产讯  7月21日,常州年内第二场土拍挂出钟楼区丁香路、中吴大道东南侧地块,正如之前业内传言,本次土拍取消了“摇号机制”,改为“认建保障房面积”,此外,本场土拍国土局还强调了竞买人购地资金来源,必须为自有资金。

乍一看,这两点新规为常州土拍新玩法,但从年内全国土地市场而言,这些新举措早已出现在土拍中。

自持+认建+联合体竞买  土拍玩法花样百出

时间追溯到2012年9月底,北京国土局出让8宗土地,设定最高限价后竞争配建保障房面积,在楼市回暖、资金充沛、房企渴求土地背景下,“竞争保障房面积”就这样被推入市场。同年10月18日,杭州将“拍地引入竞争保障房面积”政策化,同年年底,广州白云新城将“卖地不竞价,却竞房”的新规发挥到极致,要求竞买人在指定区域另找地方配建保障房。

历史总是惊人的相似,2017年土地市场又一次出现地荒危机、开发商对于土地的渴求又一次达到历史高峰。6月2日,南京发布新规:当网上竞价达到最高限价时,仍有竞买人继续竞买的,改为在本地块内竞争保障房面积,每次保建面积200平,认建面积最多者为竞得人。同时,珠海也开始转为竞配政策性住房。

6月5日,杭州主城区竞拍三幅地块,拿地房企自持比例达到41%、36%、36%。6月6日,万科以总价25.31亿+住宅100%自持+自持70年拿下佛山一宗地块,这意味着拿地房企将变成房东,以后主要靠租赁盈利。

而联合体竞买,虽然目前常州土拍还要求“只能单独购买,不允许联合竞买”,但在南京等地早已普及开来。

……

可见,如今热点城市限制地价,要求开发商自持、认建政策性用房,以及联合体竞买等新型规定已被广泛用于土拍中。不仅说明土地市场地块稀缺,更是说明,在市场上行时期增加土地储备是房企的共同策略。

未来常州土拍或也将现新花样  降温or升温?

之前,在常州网络发言人网站,有网友留言说:“南京已经取消土拍拍卖摇号机制,常州怎么还摇号呢?”国土局工作人员也给予了相关答复,称:“虽然5月公告的第一批经营性用地采用了限地价摇号和限房价竞地价的方式,但后期将适时对调控方式进行调整”,而7月21日的第二场土拍“认建”就证明了调控方式的调整。

当然,另一层面也说明了未来常州土拍或还会出现新花样。

关于土拍新规,不论是认建,还是限价摇号,虽然业内一直认为此举是为了给火热的土地拍卖市场降温,将对楼市健康发展有着良好的作用。但就小编个人而言,“羊毛出在羊身上”,即使对于竞买人资金有了严格的监管,取消金融杠杆等手段募集的资金的方式,但出让地块中竞争提供政府商品住宅须“无偿”移交市房管部门管理使用。

所以,对于房企而言,“无偿”移交给政府的商品住宅面积的价格,就会转嫁在开发商手中的商品房价格上,而开发商手中的商品房的承接人似乎就是未来的购房者,是否是“羊毛出在羊身上”呢?答案是显而易见的。

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