常州:现象级分化已然出现 但房价下降动力依然不足

搜狐焦点常州 2018-09-18 16:49:59
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从2016年9月至今,时隔两年,常州楼市终于迎来了降温。从6月开始,就不断有市场要降温的消息传来,而时至今日,这波降温真正的被坐实。 首先从政策层面来讲,整体来说,常州本地化的政策除了限售,引起关注最多的就是8月份出的16条规范,当然规范的意义更多是在于规范市场行为,整体来说对市场整体走势影响不会太

从2016年9月至今,时隔两年,常州楼市终于迎来了降温。从6月开始,就不断有市场要降温的消息传来,而时至今日,这波降温真正的被坐实。

首先从政策层面来讲,整体来说,常州本地化的政策除了限售,引起关注最多的就是8月份出的16条规范,当然规范的意义更多是在于规范市场行为,整体来说对市场整体走势影响不会太大。另外从全国层面来讲,“稳地价、稳预期、稳房价”的主基调对各个城市都有一定程度的影响,加上住建部分几批对各大城市的约谈,虽然常州并不在前两批约谈名单当中,但对于房价及市场行为的管控方面多少会有。

其次看一级土地市场的行情,2018年6月份至今,常州已有3幅地块中止挂牌,4幅流拍,其中滨河小区地块中止挂牌后又重新上市,被常州金地置业有限公司一轮出价拿下。龙湖原山南侧地块中止挂牌后分住宅和商业两部分公告,目前还处于公告期。而从上周成交的几幅地块来看,钟楼区丁香路南侧、玫瑰路东侧地块以不到7字头的楼面价被联创托底,一方面可以看出开发商拿地越来越趋向于理性,另一方面也可以看出土地市场的热度已经大幅减退。

上面两个因素,尤其是土地市场对房价的影响会比较大,从常州房价上涨的内部原来来分析,这两年的高价地块促成了常州房价的大步跃进。那是不是意味着土地市场降温,房价就会下降呢?从大部分城市的情况来讲,土地对房价的影响,多为单边影响,所谓的单边就是,上涨容易,想要房价下降可没那么容易了。

再讲房价,从整体市场来讲,笔者一直保持的观点是,短期内常州新房市场房价不会有拐点。一方面是老盘库存已然见底,新盘上市量虽然不少,但其实已然房源有限。另一方面是,土地市场虽然已经出现降温趋势,但地价依然保持高位,加上地价过万的地块今年在常州并不鲜见,房价下降的动力还并不充足。

不过,在现阶段,虽然整体房价下降动力不足,但各个楼盘的推盘节奏及入市价格方面,已然出现分化,几个现象,购房者可以保持高度警惕:

排名前列:高周转开发商加速快销模式

从常州来看,笔者觉得在高周转这个模式当中,今年常州有两个开发商比较值得一提。

排名前列个肯定是新城,从进入千亿房企这个行列开始,新城在各个城市的表现都较为激进,而在常州,近两年比较典型的就是大力度布局乡镇市场。而从新城在常州的各大项目的市场表现来看,从拿地到开盘也多呈现高周转属性,除去淹城南地块以外,新城的各个地块入市速度都非常抢眼。同时值得注意的是,8月下旬以来,新城和昱、新城金樾两大项目的入市价格,其实都低于市场预期,当然,政府对于价格的限制是一方面,但另一方面,通过低价入市来实现快销也符合新城的整体战略。

另外一个值得一提的开发商当然就是碧桂园了,其实严格意义来讲,碧桂园进入常州主城区的时间并不长,主城区范围内也仅有碧桂园壹号天禧一个项目是从拿地到开发、营销都是碧桂园独立运营的,项目标榜高端精装,而从各中介及分销的朋友圈可以看出来,该项目虽然销售状况也不能说不理想,与新城不同的是,该项目对分销的依赖程度远大于新城,且经常出现“特价房源、购房季房源”之类的字眼,但实际价格来去不大。

第二、新盘首开价格低于预期成为标配

9月14日,新城金樾首开,均价约1.5万/㎡,99㎡户型销售情况良好,9月16日又加推一栋楼99㎡房源。从整体来看,6630元/㎡的地块楼面价,精装修,隔壁就是新城金东方颐养园,市场预期价远高于此。要知道天宁吾悦广场毛坯价首开价格超过了1.7万/㎡。

9月16日,随园金麟府首开,均价约14100元/㎡,毛坯高层。相对于不远处的美的国宾府的毛坯洋房,价格优势相当明显。

 同时,钟楼区的雅居乐路劲棠颂,预计下周或会首开,据悉首开价格在1.8-1.9万/㎡,毛坯,相较于周边的房源,价格确实不低。但洋房、优质学区、会所等各方面的配套加上去。再对比雅居乐常乐府同质产品,常乐府的拿地价为5字头,而售价也在1.8-1.9万/㎡,对于符合该项目定位的客户群体来说,这个价格也是属于低开了。

另外或许很多人会说,新盘低开还是源于两个字,那就是限价。但如果更深层次的去深究一下,其实现在常州很多楼盘首开都并未贴着备案价去卖,首开98折、97折这样的项目也不并非个案,但销售情况因盘而异。所以说,限价只能是一部分因素,市场降温的情况下,开发商也会担心有价无市。

最后还是得提醒一下,市场热潮下能不能买到房子,似乎成了少有的话题,但当市场降温的时候,就需要谨慎思考以下几点了:

1、精装型改善房源越来越多,但精装标准到底如何,交付标准和展示标准一定要自己存证,看样板房的时候拍照之类必不可少,多问一句总归不会吃亏。

2、高周转开发商是有一定好处,但房子是住一辈子的,质量问题不能不考虑。

3、改善房源更多的是从房源的属性及配套级别来讲,贵的不等于好的。

4、规划很美好,但规划的落实及实现能力也很重要,毕竟,维权成功的案例不多。

5、房子是用来住的,开发商实力很重要,哪怕是延期交付,都会影响你的入住心情,所以,买房,多从住的属性考虑问题。

6、最后再讲一句,别期待降价(特别是大幅降价)。

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