房子不好卖了?常州楼市这个现实才真可怕

下半年开始的市场降温，让常州楼市的“金九银十”产生了一些变化。这些变化一方面体现在市场热度上，一方面体现在购房者的心态变化上。

网红城市厦门房价一跌再跌；上半年千人抢房的西安，楼市爆冷，房子也开始卖不动了；4个月前万人抢房的杭州，楼市一夜入冬，有楼盘几乎腰斩......

回过头来看常州市场，国庆小长假期间原本说要开盘的多个楼盘纷纷爽约，仅三盘开盘，且开盘数据平平。同时，10月8日首开的龙城金茂府，此前备受关注，开盘数据也有多种说法，比较普遍的是去化五成左右，当然这个价位的楼盘去化率或许也不能算差，但肯定不能算是理想。

那么，降温、卖不好，随之而来的是什么呢？首先认清目前市场上的两个现实。

价格差异拉开

在2016年之前，其实常州的房价差异是不大的，即使是豪宅和普通楼盘的价差也不会超过1W，而走到今天，常州房价差异已经明显拉开。

首先区域间的价差。随着土地市场的降温，目前来看常州市场比较受关注的就是两种类型的房源，一是核心区的高价地块项目，二是乡镇地块项目。而这两类项目的价差也相对较大，虽然也有乡镇项目出现了1.4万+左右的单价，但大多还是维持在1.1-1.2万，而核心区重点地块项目基本放风价都在2W+。另一方面，高端盘和改善盘价差也开始拉开，未来2.5w+也不是没可能，有核心竞争力的高端盘备案价明显高于改善盘。

其次是新房和二手房的价差。常州一手房市场，从目前来看，2万左右已经算是高位，当然也有更高价位的房子，但卖不动的少数中心区库存房源就不去做过多关注了。再看二手房价格，从安居客报价来看，目前常州二手房挂牌价格超过3w的有21个小区。这是毋容置疑的，且不说限价政策在制约着新房价格，而常州很多二手小区的资源稀缺性现在的大部分新房都无法弥补。

产品的核心竞争力不足

随着土地价格的攀升，越来越多的开发商开始调整产品路线，而常州市场上也越来越多的出现精装修房源。但有个概念一直是混淆的，精装房源是不是就等于是高端房源？精装是不是就是产品溢价的较大体现？为什么很多时候，我们都说开发商要通过做精装修来提升产品溢价率？这句话翻译一下其实就是，精装产品比毛坯产品更赚钱。但产品的核心竞争力特别不应该是精装与否。

下图是昨天龙城金茂府开盘后常州有业内人士对该楼盘做出的一个客观评价，个人觉得评价很中肯，其中提到的点希望购房者在买房的时候能给作为借鉴。什么样的叫做核心竞争力，产品的价值点到底在哪里？而真正有产品价值的房源，各方面都值得推敲。

区域很重要，规划很重要，产品也很重要。而纵观目前市场上的产品及未来将上市的产品，价格确实处于高位，但产品多数还是可圈可点的。

事实是，卖的好不好不是衡量一个产品好坏的标准，而越往后走，产品的质量越需要推敲。

国庆热点城市的维权已经体现出了端倪，在这也还是要说一句，前几年买房有多疯狂，未来几年维权就会有多疯狂。