曝光!地价较高占了60%,常州房价大幅下行哪有那么容易?

临近年末，最多人关心的依然还是房价走势问题。我们一直坚持的一个观点是，常州房地产市场目前已经退热，房价趋于平稳。那么，既然退热期到来，是不是意味着房价就会下行？笔者保留的观点依然是，小规模的特价打折活动肯定会有，但房价整体下行可能性不高。

就在前两天，新北区旅游商贸学校南侧住宅B地块成交，仅黑牡丹一家房企参加，几乎底价成交。不少网友解读是，小新桥版块前景堪忧，首先是商业地块的中止挂牌，现在是住宅地块的低价成交等等。不去讨论这个解读的背景是什么，但即便是底价成交，黑牡丹地块的楼面价依然高于此前的北郊中学南侧地块，这一点是需要明确的。目前该地块项目碧桂园壹号天禧售价约17000元/㎡左右。

近两年，几乎每一块常州的经营性地块的出让都特别引人注目，究其原因还是地价决定了房价。那么基于这一点，我们来研究一下2017年以来常州各出让地块与房价的关系。

1、数据：地价房价占比较高达60%

（价格单位：元/㎡ ）（占比计算方式取成交均值，数据来源于售楼处报价，与实际成交价有出入）

上面两个表格中，笔者罗列了2017年以来所有成交的经营性地块（已有案名）及入市项目，从表格中我们可以看出，近两年以来，常州地价房价占比区间大多在30-60%，且不少高端项目都有竞建人才公寓和安置房，如果剔除这个数据，这个占比会更高。

数据大致呈现以下几个特点：

1、 高端项目地价成本占比偏高，约50%左右；

2、精装项目地价成本占比低于毛坯；

3、 乡镇项目地价成本相对偏低，约30%-40%

也是基于这几个特点，结合这两年的市场表现，对应到楼市的几个点：

1、 高端项目更偏向于做成品房拉低地价房价占比，提升赢利点，若以毛坯入市，地价成本占比更高，赢利点降低（如佳源悦府60%）。

2、 进入2018年，万元地频出，多地王项目预计年底入市，而土地成本高企的情况下，加上市场低迷，入市价格压力颇大。

3、 17年以来乡镇地块也颇受房企偏爱，其主要原因就是成本低，赢利点高。

2、常州房价下降的契机将在哪？

值得注意的是，进入四季度以来，常州的土地成交价格开始走低，也就是意味着，这个比值有可能会下行，但总体来说，按照市场的正常逻辑，中心城区40%-60%，乡镇30-40%，这个区间值打破还需要时间。

一个事实是，在建筑成本、各种税费等相对稳定的情况下，影响房价的主要因素应当是地价。地价涨，则房价涨，地价稳，则房价稳，地价下降，房价也就能够下降。否则，房价很难出现下降。

事实也是，发达国家地价占房价的比重不是很高，如美国，地价占房价的比重就长期徘徊在20~30%之间，主要城市也就在30~40%。英国则保持在25-38%之间，瑞典更是只有20~22%。因此，这些国家房价的变动主要是由市场的变化引起的。一旦市场处于低迷状态，房价很快就能出现下降现象。

这也很好的佐证了，为什么目前常州房地产市场已经低迷了，我们还说房价下降的动力不足？从近两年入市的房源来看，市中心的项目地价占房价的比重均高于40%，如果剔除竞建的保障房，人才公寓的话，可能占比会更高，50-60%的地价占比，导致房价下行的空间有限。而乡镇楼盘的占比会更低一点，我们也会发现，乡镇楼盘的价格更容易松动且对开发商来说风险更低。

按照上面的表格，我们也可以反向来估算一些待入市项目的价格， 如中铁建的花语江南，按照计划将会是以精装项目入市，按照平均40-50%的地价房价比，项目均价至少要在20000元/㎡左右，再加上精装成本如果偏高，很可能会高于这个价格。

最直接的来说的话，未来常州房价如果要下降，还要看未来几年的土地价格，土地价格如果保持在6字头以上，整体价格下行可能性不大。

最后附上一张较新的地价房价关系表，仅供参考：