常州房价到底会不会降?只要看两个标准就够了

搜狐焦点常州 2019-01-08 09:07:04
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1月4日,央行降准。 释放资金约1.5万亿元,净释放长期资金约8000亿元。 消息一经发出,地产圈哗然,两方面的观点开始博弈:一是央行放水,房价将大涨,另一方面是,这跟房地产没关系,只是对实体经济和制造业的刺激。 笔者没有大V那样能说会道,但想说的是,央行无论是否放水,对于普通购房者来说,到底有多大

1月4日,央行降准。

释放资金约1.5万亿元,净释放长期资金约8000亿元。

消息一经发出,地产圈哗然,两方面的观点开始博弈:一是央行放水,房价将大涨,另一方面是,这跟房地产没关系,只是对实体经济和制造业的刺激。

笔者没有大V那样能说会道,但想说的是,央行无论是否放水,对于普通购房者来说,到底有多大意义?能流进购房者钱包的能有多少?那如果不能流进购房者钱包,不能增加居民对于房产的购买力,那对居民的影响力又能有多大?

在官方定调“因城施策”和楼市稳定的方向之后,最近一段时间的楼市刺激确实很多,“限贷”“限购”“限售”等各方面的政策都有所放开,但效果如何呢?短期内看不到,即便是真的是楼市利好,在短期内也不会立竿见影,这是一个博弈的过程,需要时间。

那对于常州这样一个三线城市来说,我们要关注的是一个时间的传导性,任何政策都是一线城市最敏感,传导到二线三线这样一个过程,也就是说,天大的利好要传导到常州,都是需要一定的时间的。

进入2019年,不少媒体说常州购房者错过了去年年底的最好买房时机,楼市的坏消息将接踵而至,高房价地成交的时期已然到来,那到底对不对呢,也对也不对。

首先2018年12月的时候房价到底有没有降?这是肯定的,大部分售楼处都采取的暗降的形式,也就是说你第一次去售楼处,任何一个售楼处都不会告诉你房价降的,但当你成了置业顾问眼中认定的意向客户或者老客户之后,所有的价格优惠都会释放给你了。而所谓的房价上涨,也就是这些价格优惠不再大规模释放,但进入2019年常州市场上还有没有这部分价格优惠呢,肯定有,但或许只是不能做楼层挑选了,也或许换了个优惠名头。那至于未来的所谓高房价时代是否有道理呢?肯定有道理,因为地价贵了,房价起点高了。

但以上的任何观点,都不能判断2019年房价会上涨,起点高≠上涨,即便不降价也不见得会涨价,这不是一个非黑即白的世界

相比新房,二手房受市场变化的影响其实是更大的。

新房从土地供应的多少、住宅用地的比例,土地价格高低,到开盘时间、开盘价格,全部都受行政掌控影响,所以开发商的利润对政策依赖度较高。这也就是为什么有些房地产专家号称,房价走势短期看政策、中期看政策、长期还是看政策,是有一定道理的。

相反的,二手房交易则更接近于市场经济,更能客观的反应出市场的供需矛盾。因为,二手房的交易主体是个人与个人,ZF能调控的仅限于购买套数、贷款成数和交易税费等,只能从外部环境上给予调控和引导,而不能完全限制和制止。

结合上述原因,再来看常州的二手房市场,根据年前常州晚报的新闻来看,常州二手房成交量下滑,中介有人半年没开单。这首先是一个量的变化,政策决定涨跌,需求决定幅度,需求如果长期下滑,价格就会下跌。而从中介和二手房卖家那也可以反应这一事实,截止到目前为止,二手房房价一直在下滑。笔者有个朋友有一套龙湖龙誉城的二手房要出手,年前报价16000元/㎡左右,现在报价不到15000元/平米,依然还未出手。

普通购房者想要上车,除了市场的房价变化,更要关注的是信贷变化。

以购房贷款额度100万为例,贷款20年,等额本息,按照目前的基准利率4.9%,还款总额为157万,如果利率上浮20%,总还款额度就是170万,高出13万。

事实上,按照目前的基准利率来看,已经处于低位。

而且从银行信贷的走向来看,短期内加息的可能性不高,降息的话也要看后期金融市场走向。而对于购房者影响最大的,就是利率上浮力度会否有所下调,目前来看,常州各银行放贷利率依然是执行15-20%的上浮。当然以上都是指首套房贷,二手房上浮更多。

我们上面谈到了央行降准,如果说,降准之后,各银行都接到了水,那银行继续把水龙头放开,对于购房市场来说最直接的影响就是利率上浮力度下调,或者说房贷政策放松,那么就说明购房者这一端有接到水了,从其他城市来讲,即便是央行没降准,已有城市这么做了,不过常州依然无变化。

只有购房者的盆里能接到水了,楼市成交的量才能变化,而量出现了变化,价格才有可能出现变化。如果短期内没有这方面的变动,那楼市的量价关系变化的驱动因素就并不强烈。

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