常州房价到底会不会降?只要看两个标准就够了

1月4日，央行降准。

释放资金约1.5万亿元，净释放长期资金约8000亿元。

消息一经发出，地产圈哗然，两方面的观点开始博弈：一是央行放水，房价将大涨，另一方面是，这跟房地产没关系，只是对实体经济和制造业的刺激。

笔者没有大V那样能说会道，但想说的是，央行无论是否放水，对于普通购房者来说，到底有多大意义？能流进购房者钱包的能有多少？那如果不能流进购房者钱包，不能增加居民对于房产的购买力，那对居民的影响力又能有多大？

在官方定调“因城施策”和楼市稳定的方向之后，最近一段时间的楼市刺激确实很多，“限贷”“限购”“限售”等各方面的政策都有所放开，但效果如何呢？短期内看不到，即便是真的是楼市利好，在短期内也不会立竿见影，这是一个博弈的过程，需要时间。

那对于常州这样一个三线城市来说，我们要关注的是一个时间的传导性，任何政策都是一线城市最敏感，传导到二线三线这样一个过程，也就是说，天大的利好要传导到常州，都是需要一定的时间的。

进入2019年，不少媒体说常州购房者错过了去年年底的较好买房时机，楼市的坏消息将接踵而至，高房价地成交的时期已然到来，那到底对不对呢，也对也不对。

首先2018年12月的时候房价到底有没有降？这是肯定的，大部分售楼处都采取的暗降的形式，也就是说你排名前列次去售楼处，任何一个售楼处都不会告诉你房价降的，但当你成了置业顾问眼中认定的意向客户或者老客户之后，所有的价格优惠都会释放给你了。而所谓的房价上涨，也就是这些价格优惠不再大规模释放，但进入2019年常州市场上还有没有这部分价格优惠呢，肯定有，但或许只是不能做楼层挑选了，也或许换了个优惠名头。那至于未来的所谓高房价时代是否有道理呢？肯定有道理，因为地价贵了，房价起点高了。

但以上的任何观点，都不能判断2019年房价会上涨，起点高≠上涨，即便不降价也不见得会涨价，这不是一个非黑即白的世界。

相比新房，二手房受市场变化的影响其实是更大的。

新房从土地供应的多少、住宅用地的比例，土地价格高低，到开盘时间、开盘价格，全部都受行政掌控影响，所以开发商的利润对政策依赖度较高。这也就是为什么有些房地产专家号称，房价走势短期看政策、中期看政策、长期还是看政策，是有一定道理的。

相反的，二手房交易则更接近于市场经济，更能客观的反应出市场的供需矛盾。因为，二手房的交易主体是个人与个人，ZF能调控的仅限于购买套数、贷款成数和交易税费等，只能从外部环境上给予调控和引导，而不能完全限制和制止。

结合上述原因，再来看常州的二手房市场，根据年前常州晚报的新闻来看，常州二手房成交量下滑，中介有人半年没开单。这首先是一个量的变化，政策决定涨跌，需求决定幅度，需求如果长期下滑，价格就会下跌。而从中介和二手房卖家那也可以反应这一事实，截止到目前为止，二手房房价一直在下滑。笔者有个朋友有一套龙湖龙誉城的二手房要出手，年前报价16000元/㎡左右，现在报价不到15000元/平米，依然还未出手。

普通购房者想要上车，除了市场的房价变化，更要关注的是信贷变化。

以购房贷款额度100万为例，贷款20年，等额本息，按照目前的基准利率4.9%，还款总额为157万，如果利率上浮20%，总还款额度就是170万，高出13万。

事实上，按照目前的基准利率来看，已经处于低位。

而且从银行信贷的走向来看，短期内加息的可能性不高，降息的话也要看后期金融市场走向。而对于购房者影响较大的，就是利率上浮力度会否有所下调，目前来看，常州各银行放贷利率依然是执行15-20%的上浮。当然以上都是指首套房贷，二手房上浮更多。

我们上面谈到了央行降准，如果说，降准之后，各银行都接到了水，那银行继续把水龙头放开，对于购房市场来说最直接的影响就是利率上浮力度下调，或者说房贷政策放松，那么就说明购房者这一端有接到水了，从其他城市来讲，即便是央行没降准，已有城市这么做了，不过常州依然无变化。

只有购房者的盆里能接到水了，楼市成交的量才能变化，而量出现了变化，价格才有可能出现变化。如果短期内没有这方面的变动，那楼市的量价关系变化的驱动因素就并不强烈。