后疫情时期 重构楼市调控的架构

原标题：后疫情时期 重构楼市调控的架构

来源：证券时报

【环宇杂谈】

疫情常态化，供应链修复困难，实体经济复苏较慢，货币宽松助长了股市和楼市的繁荣。

李宇嘉

近期，专门针对房地产，国家召开了工作座谈会，特别的不同寻常。一是10个城市参加了座谈会。自打“一城一策”落地以来，很少从上到下这样召集了；二是部署了具体的调控措施。过去几年，监管层只给出调控原则，而出什么调控政策，这是地方的事；三是措辞很严厉，通稿中出现高度重视、时刻紧绷、牢牢坚持等字眼。

究竟发生了什么？笔者先给出一个观点，过去3年（2017~2019年）楼市“体量高位平衡、价格相对稳定”的良好局面被打破了。今年上半年，不管是大湾区的深圳、东莞，还是长三角的杭州、南京和宁波，房价都出现10%~20%的大涨。疑惑的是，为何2017~2019年楼市相对稳定，热点城市房价涨幅基本控制在10%以内，而疫情冲击下，上半年热点楼市却意外突起？

根本的变化，就是坚持近10年的限购限贷“调控框架”被突破了。2017年以来，“一城一策”的授权下，各地纷纷祭出“抢人”利器，人才门槛空前降低，部分城市全面取消落户限制。甚至连一线城市，外围也退出限购，比如上海临港(600848,股吧)、广州外围6区（或退出限购、或降低限购门槛）；随迁、秒批的政策催化下，深圳本已很低的落户门槛，进一步降低了。

今年上半年，楼市出现的新变化，就是限购继续弱化的同时，限贷也突破了。2017年以来，尽管各地或明或暗松绑限购政策，但差别化的按揭政策岿然不动，二套房贷利率普遍上浮20%以上。特别是，其他贷款利率较高（比如消费贷、经营贷），导致楼市限贷比较严格。但疫情后，为纾困中小微，排名前列次出现抵押或一般商业贷款等融资利率低于按揭利率的情形。

于是，限购、限贷两大楼市需求管控手段均已接近失守。轻松落户可获得2套房购置资格，借道消费贷、经营贷，不仅突破了杠杆限制，而且获得更低的融资成本。所以，各地“假离婚”不断、“落户炒房”严重，都是为了突破限购限贷“调控框架”，获得购房资格、低成本融资。疫情常态化，供应链修复困难，实体经济复苏较慢，货币宽松助长了股市和楼市的繁荣。

当下，在外部环境严峻，内部疫情管控常态化的情形下，建立全国统一、高效循环的大市场，这是我们的既定战略。疫情上半场，保市场主体（企业、个体工商户等），让断裂的供应链迅速接上，客观上默认了资金部分进入股市和楼市。但由于，富人的边际消费倾向较低，疫情下半场，必须将数亿普通人群的消费潜力激活，这就需要控制资产价格过度繁荣。

下半年，尽管疫情期间非常规的宽松要收缩，但“两会”提出，今年货币增速要明显高于2019年，再加上降成本、纾困中小微的任务依旧艰巨，市场融资利率将继续保持在低位。怎么防范楼市和股市等资产繁荣呢？就是将限购门槛拔高，构筑富人资金和楼市炒作之间的“防火墙”。于是，近期深圳、南京、宁波、东莞等城市，全部升级限购、打击假离婚。

问题是，从过去“去杠杆”的经验看，这个防火墙不太牢靠。所以，这次叫来了10个城市，涵盖长三角、京津冀、大湾区、中部、西部、东北，可谓全国一盘棋。重点区域楼市稳了，全国楼市就稳了。下半年，资金能否精准直达实体，关键看重点城市能否夯实主体责任。

这次不同寻常的会议，标志着疫情后的“楼市牛”结束了。6~7月份，一线城市已开始高位回落，二线城市依旧在回升。下半年，二线城市、都市圈内三线城市将是调控重点区域。已退出的限购将相继拾起，构筑起限贷弱化后的“防火墙”。由于二三线城市内部冷热不均，二手房市场普遍还在回落，后疫情时期政策更强调精细化，以保持楼市一定活跃度。

（作者系房地产资深研究人士）

责任编辑：张多多