土地使用权期限不一致,不动产登记宜分别载明

　   严格按照原因文件进行，以保护不动产权利人权利为前提，登记机构无权对土地出让合同内容进行修改

　　2017年6月，某房地产公司到不动产登记机构申请办理不动产首次登记。相关材料显示，该公司开发的住宅小区涉及三宗面积不同、土地使用权期限不一致（地块先后取得，终止日期分别为2057年1月17日、2058年4月8日和2046年11月13日），且所建幢存在跨宗地情况。此类登记申请，登记机构该如何办理？

　　有观点认为，土地使用权终止日期不一致会导致无法办理不动产登记，不动产登记簿无法对同一宗地记载三个终止日期，如果权利人同意放弃较长使用期限的，可以终止日期短的作为并宗后的土地使用权终止日期，这样小区宗地的使用权终止日期就只有一个，符合不动产登记簿的填写规范。

　　笔者认为，土地使用权的记载必须严格按照原因文件进行。本案中，房地产开发公司取得三宗地的原因文件分别是三宗地的土地出让合同，即土地的性质、用途、期限等都是根据土地出让合同的内容确定的，登记机构无权对土地出让合同内容进行修改。事实上，登记机构要求权利人放弃土地使用权的部分使用年限是违法的。《物权法》第4条规定，国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。由此，行政机关及其授权组织在行使行政职能时，应当以保护私人物权为前提，不得以方便自身工作为由，要求权利人放弃权益。

　　案例中，登记机构可根据宗地界线，将三个地块进行合宗，同时将原宗地一、宗地二、宗地三，分别按照A、B、C三个地块设置虚拟的分宗地编号，并在不动产权证书和不动产登记簿上按标注的A、B、C三个分宗地地块的土地使用权终止日期分别设置并标注。这样既遵重历史，又符合原因文件内容，也没有违反相关不动产权证书及不动产登记簿填写规定，后续各项登记也不存在问题。待其中较先到期的地块使用权办理续期时，可以将使用权终止日期与其他时限最长地块时限过渡为统一时限，同样其他地块办理续期时，使用同样办法，最终实现三个地块使用权终止期限相同。另外，还可以在首次登记完成后，A、C地块办理变更登记时，通过补交出让金的方式，使其使用权终止日期与B地块期限一致。分别标注的方式不仅能解决土地使用权终止日期不一致的问题，同时可以解决实务中由于统一合宗登记导致同一小区、厂房等因土地性质、用途不一致的问题。当然，这需要登记机构联合权籍调查部门，按照原因文件内容，将地块对应的宗地编号、面积、期限、性质、用途等分别标注并记载于不动产登记簿和不动产权证书。

　　不动产登记实务中，个性化的问题层出不穷，登记机构应当在保护权利人权利的前提下，积极探索研究应对方式，切不可懒政怠政，以牺牲权利人利益的方式去套用条条框框的规定。