换个角度思考 其实2017年常州楼市没"淡季"

搜狐焦点常州 2017-12-13 14:57:51
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今天(12月13日)的一场土拍毫无惊喜感的落幕了,常州嘉宏融科置业发展有限公司采菱家园北侧地块依,而文化宫的鲜鱼巷西侧、周线巷北侧地块从一开始挂牌就进入了熔断状态,两幅地块的楼面价都不高,分别为3574元/㎡和2365元/㎡。又有不少吃瓜群众开始说了,这个楼面价是什么情况,地价高不上去了,楼市真的进

今天(12月13日)的一场土拍毫无惊喜感的落幕了,常州嘉宏融科置业发展有限公司采菱家园北侧地块依,而文化宫的鲜鱼巷西侧、周线巷北侧地块从一开始挂牌就进入了熔断状态,两幅地块的楼面价都不高,分别为3574元/㎡和2365元/㎡。又有不少吃瓜群众开始说了,这个楼面价是什么情况,地价高不上去了,楼市真的进入淡季了?

关于这个疑问,笔者表达大致以下几个观点:

1,地价的决定因素很多,不要单看楼面价

2,2017年常州楼市没有真正意义上的淡季

一、关于地价

大概率上来讲,今年常州主城区的土拍应该已经算是落下帷幕了。截止到目前为止,常州还没有最新地块出让,即使近期有出让,至少十余天的挂牌周期,除非本周内或者下周上半周有土地挂牌,否则很难赶上在2017年内成交。当然,不排除这个可能性。

从本年度已经出让成交的16幅地块来看,进入第四季度之后,常州的土地成交开始出现分割点,在四季度之前成交的地块,基本都触及了最高限价,开发商经历了摇号拿地、竞保障房拿地,竞人才公寓拿地……而进入四季度以后,不少地块都未触及最高限价,于是,各方面的声音都出来了,土地市场降温了、楼市冷了,房价是不是要降了……无非就是这些常规猜测。

笔者大致要说的大概有三点,第一,实际地价≠楼面价。从楼面价的计算公式来看,精准的计算应该是出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积,目前常州主流媒体的计算方法是土地出让价格/土地面积/最大容积率,从上图我们可以看出,容积率是有区间值的,而且有些地块去价值跨度比较大,导致楼面价被压缩,这个计算实际上是不精准的,只能代表一个大致价格。鲜鱼巷西侧、周线巷北侧地块楼面价只有2365元/平米?实际上,该地块为商住地块,容积率跨度从1-7,实际建筑面积并未公布,所以实际楼面价肯定高于这个价格。第二:对地块的限制条件过多,导致地价上不去。事实上,经历了三年不供地之后,虽然常州土地市场目前已经开闸,但常州政府对于土地出让管控的还是相对比较严格的,出让条件诸多,以上面说到的鲜鱼巷西侧、周线巷北侧地块为例,首次采用最高限价后现场竞争住宅回购价格,回购价格最低者为竞得人,且该地块内需集中设置政府回购住宅以及政府回购商业用房。这样的条件一出来,肯定是让大部分开发商望而却步。包括前期出让的几幅地块,也都有不少限制条件。加上开工竣工要求,资金要求等等,使得市场竞争环境相对封闭,当然也限制了地价提升。第三:常州不具备出现地王的条件。这个观点笔者在之前就已经提及过,最近各地楼市关于地王的弊端已经暴露出来,市场紧缩的风口浪尖上,地王不得不选择不动工等等,同时,各城市地价也开始正常回归。反观常州,政府对于地块开工竣工严格要求,加上各项价格管控,与其说是土地市场开始下行,不如说从一开始政府对地价的管控就相对比较多。

二、关于淡季

笔者也曾经说过,常州楼市已然进入了冷静期。大致理由有几个:第一,购房者冲动性买房开始减少;第二,市场上房源供应开始增加,可选择面增多;第三,不再频繁的出现日光盘。市场慢慢冷静,不再像以前那么疯狂火热,这是趋势,但如果要说是淡季的话,从市场表现来看,似乎又不是这个样子。

首先从供应来看,市场依然供应旺盛。上半年的市场火热勿需多言,而进入下半年,虽然金九银十没有特别突出的表现,但也相对平稳。进入四季度以后,常州市场供应量开始上涨,不少新项目及新房源入市,导致表现出来的市场行情是房源开始卖不完了。但其实是,常州市场在这一整年,需求都是受供应影响的,当供应紧张,就表现出了市场供不应求,但供应稍微开始充足了,其实需求还是在的,只是表现出来了短暂的供过于求罢了。包括进入12月中下旬,常州市场上还有不少房源将有入市计划,新盘有碧桂园华星世纪学府、保利金科北郡、碧桂园百兴澜庭等,有加推计划的还有中海凤凰熙岸观园运河天地、常州红星世纪广场等,当然还有在常州储备项目比较充足的新城、路劲、雅居乐等房企,也随时有可能有新房源加推。

其次从需求来看,刚需房源依然需求旺盛。主要体现在这两个月开盘的几个刚需项目上,最亮眼的是新城锦域,11月首开,由于单价不过万,整体蓄客情况非常好,前面几栋几乎就是开一栋清一栋的状态,整体来说余房不多。该项目此前还传出有网友想通过内部关系全款不排队买房,但被拒绝的案例,单是这个事例,就可以看出从目前来看,刚需房源依然紧俏(当然,购房者是不是都是刚需属性那就另说)。整体来看,年前常州能买的刚需项目已然不多,房源比较充足的有新城锦域、新城桃李郡、招商花园城、雅居乐荣华里、路劲城、雅居乐荣华里等楼盘,江阴的碧桂园华星世纪学府和碧桂园百兴澜庭预计年前会开,但江阴产权也值得慎重考虑。

综上,虽然市场表现逐步开始冷静,但总体而言,笔者认为,淡季这个词,并不适合2017年的常州楼市。

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