房企规模化vs楼市深度调整 常州地王概念或消失

11月22日常州成交的两幅地块，一如预想的一样，依然未触及较高限价。至此，四季度常州共有9幅地块成交，仅两幅达到较高限价，同时，平均溢价率不足20%。这就引发了几种声音猜想：一是土地市场降温，二是土地市场进入低价模式……不能说这些观点不对，因为从表面的市场情况来看，确实透露着这方面的信息，但仔细对比常州2017年的土地出让情况，我们或许可以换一个角度来考虑一下这个问题。

笔者大致从两个角度来讲一下常州土地市场透露出来的讯息。

房企规模化时代已经在常州展开

首先看今年常州已经出让的十四幅开发地块的总体成交情况。大致可以作下分类，新进房企有重庆华宇、金科、美的、算上首次进入常州主城区的碧桂园，一共是四个。本地房企有新城、黑牡丹、常州建源，一共三个。而剩下的包括路劲、雅居乐、中海、龙湖、万科这些房企，在常州都有项目开发经验。

而再做深究，不难发现，这些拿地房企在常州的土地和项目储备也都是十分充足的。首先是本地房企新城，今年除了新地块之外，还在常州入手不少二手地块，包括新城泰和之春、新城锦域等新入市的楼盘项目。而外来房企中，路劲算是典型代表，高歌猛进的入手新地块和二手地块，同时雅居乐拿下的丁香路地块也将由其开发，从官宣来卡，项目储备超过7个。

而11月22日成交的两幅地块，分别被碧桂园和金科拿下。至此，金科在高铁新城有紧挨着的两幅地块储备，而碧桂园除了首进主城区外，在常州也有至少五个项目储备。

很显然，规模化的房企在经历了一二线的土地储备之后，常州也已进入这些房企的土地储备布局范围之内。从全国来看，各大房企规模化进程还在持续，而常州如今也成为了这个战场中的一员。

当然，需要看到的是，在这些规模化房企布局的同时，不光是土地储备，这些房企的土地储备和市场推量情况也是成正比的。目前在常州市场上，推量较为迅速且成交量先进的楼盘无非是新城、路劲、龙湖、雅居乐、中海这样的房企，而这些房企也恰恰是常州的土地储备大户。

楼市深度调整下"地王"概念或消失

今年4月份，住建部和国土部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。《通知》强调，对于部分地方难以有效降温，始终处于过热状态的土地市场，各地要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

虽然在当下，常州土地市场还未开闸，但6月份的首次土拍，常州就采取了较高限价+竞拍的形式，此后又分别采用了竞保障房和人才公寓等模式。也就是说，从开闸开始，常州的土地市场就是在调控中发展的。

而仔细观察常州今年出让的一些地块，当然从不同区域来讲，价格有高有低，但从这些入市地块来看，呈现出两个特点。排名前列：准入门槛高。所谓的准入门槛，就是指地块的各项要求比较高，例如新城拿下的天宁吾悦广场地块，在出让之初就要求了商业面积和配建要求，所以竞争的房企自然不多；还有此次出让的高铁新城的两幅地块，也都是要求要配建幼儿园，同时不少地块在自有资金和建筑要求等方面都有限制。第二：开竣工期限要求。今年出让的地块，基本都是要求一年内开工、三年内竣工。虽然现在大部分房企都是采用高速开发、高速周转的模式，但不同房企的开发策略毕竟不同，所以在这样的硬性要求下，势必有部分外来房企对进入常州市场是会有一定顾虑的。加上市场的集中化进程、中小房企进入新的市场越来越艰难，所以整体市场很难呈现火热趋势。

最后说一句，在“房住不炒”的整体基调下，土地市场降温也是一个必然的趋势，地王这个字眼其实早已从常州的土地市场中脱离开来，毕竟只有“地王”的减少，才能降低房价上涨的预期，让房价涨幅空间收窄，达到积极管控的正面效应。而这个效应，对开发商来说，却或许是一个巨大的挑战。