地产大佬都认输了 就这14个城市还值得买

兔子不二 2018-09-06 10:19:13
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上周末,楼市的大网红、融创中国的老板孙宏斌又出金句了——投资不要买我们的房子,不如买我们的股票。 知名地产大佬公开diss自家的产品,不免让人揣测,楼市是否真的药丸?事实上,近期楼市转风向的信号蛮明显的。笔者觉得,房子闭眼买就能躺赚的20年楼市黄金时代,已经结束了。短期内,一二线楼市还会持续目前

上周末,楼市的大网红、融创中国的老板孙宏斌又出金句了——投资不要买我们的房子,不如买我们的股票。  

知名地产大佬公开diss自家的产品,不免让人揣测,楼市是否真的药丸?事实上,近期楼市转风向的信号蛮明显的。笔者觉得,房子闭眼买就能躺赚的20年楼市黄金时代,已经结束了。短期内,一二线楼市还会持续目前的低迷状态,而三四线的一度火爆也将不再。近期想买房的朋友,特别是想“没啥好赚钱、还是楼市稳当”的朋友,得好好小心去挑选了。

短期内不看好楼市,除了住建部门仍一再重申调控稳楼市外,还跟近期几个新情况有关。首先,支撑三四线楼市火爆的棚改货币化安置政策,这块动力正在消失。上月底,长春市下发通知“取消棚改货币化安置奖励”;呼和浩特市还喊出“停止去库存”口号,也跟这有关。此前,更有央行武汉分行行长提出,棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成,应适时考虑退出。此外,作为房价中占比最大的因素,土地市场今年来发生了显著变化:流拍或底价成交大量出现,溢价率持续走低,甚至出现下跌至“腰斩”。截止7月份已经有差不多800块地流拍,也算创了个记录。土地流拍或低价成交,除了跟大家不看好短期楼市行情外,还跟开发商的资金链紧张有关。上半年,136家上市房企最新资产负债额超过10万亿,平均负债率约80%。特别是坑风险能力弱的中小放弃,甚至有报道称,“随时都有资金链断裂的危险”。

这种种情形,除了降价卖,还有什么好办法?  

如果你认为,楼市的变化只是暂时的,笔者可不这样认为。我估计,从长期看,中国楼市的20年黄金时代已经结束。就算这波周期复苏,今后的房产投资,也不再是个能让你轻易跨越阶层的工具了。对未来楼市,其实另一大佬,万科的郁亮最近说得更加明确:“住房全面短缺时代已经结束了。”数据支撑着郁亮的结论。一方面,人口出生率雪崩,老龄化时代正在到来,住房的需求正在弱化;另一方面,经过20年的狂飙突进,中国楼市正走向饱和。2017出生人口1723万人,比上年少生了63万,这个出生率甚至比日本还低。还有专家预测,之后十年,将以每年减少30万到80万的速度萎缩。而根据国家统计局发布的数据,20年前,全国城市人均居住面积只有9.3平方米;而到了2016年,全国居民人均住房建筑面积已达40.8平方米,其中城镇居民人均建筑面积为36.6平方米。  

所以笔者觉得,以后房子不是没人买了,但是会出现日渐严重的分化行情。有的房子依然保值甚至增值,而有的房子不仅不保值,甚至相比房贷成本还贬值。面对这种短期和长期的形势,还在关注房子的朋友,怎么做选择?笔者给你个建议,从上而下做筛选,先看城市、再挑地段、最后看房子本身。

1、选对城市,先看人口净流量  

对想做投资,或者还在“漂”状态的中朋友来说,可能要先考虑下城市因素。而挑城市,主要看人口因素。人一旦留在一座城市,就是要住房,谁也避免不了。这是房价的刚需支撑点,有人口才有房价。北上广深四大一线城市,对外来人口的吸引力是毋庸置疑的。而二线城市之间,就不能一概而论了。这方面,要着重看人口净流入。笔者之前总结过,在目前最热门的30个城市里,有14个外来人口净流入超过10万人的城市,这些都是可以考虑的。

简单地说,如果这些城市的人口流入势头能保持下去,那么房价长期看涨是肯定的。而三四线城市,总体来看,人口长期总体净流出,这是不看好的关键。

2、选地段,再挑房  

不管是买二手房还是新房,地段始终是最重要的。同样的价格,不同的地段,五年十年之后,房价可能相差百万。地段之所以值钱是因为房子周边的公共资源。比如大型商业中心、地铁路线、市政设施……,这些都是可能造成地段值钱的因素。选地段,一要看附近的公共设施,比如剧院、博物馆、图书馆;再看商业设施,像购物中心、商业街之类。二要看公共交通,比如地铁站,多线换乘的地铁站最好。三要看品牌连锁店,比如肯德基、麦当劳、星巴克这些著名的连锁品牌,在开店之前他们会对周边的商业价值做测算。所以跟着他们买房,通常不会出大错。如果是在三四线城市买房,最好买在市中心地段吧。三四线的城区本就不大,一旦出了市区,房子的价值就会断崖式下跌,未来承受的风险更大。

3、挑房子注意细节  

小区环境、房型等要考虑,除此之外,还有几项值得挑房子时注意,那就是:品牌开发商>不知名开发商、物业费贵的>物业费便宜的。通常来说,你能叫得出名字的大牌房企,在产品设计、建筑质量上都会好于小开发商。而品牌开发商往往是上市企业,在经营开发方面也更规范。除此以外,小区物业管理的水平,既决定了居住体验,也会影响到未来出售时的价格。一般来说,除了知名度以外,另一个判断物业水平的就是物业费。去看看物业费贵的小区,往往是人车分流、24小时安保门禁、清洁水平也相对好很多。 总的来说,未来房子不是不能买,也不是不会涨,但行情分化会比较严重,未来依靠买房来赚钱的不确定性很大。在这种情形下,笔者要提醒你,买房别再乱加杠杆过度负债,要做足风险准备,首付最好有至少3成的自有现金。如果在首付里还加上其他贷款,在经济和楼市都不景气下,一旦家庭收入上出现什么变动,如果房价也下跌,就会给家庭带来极大的风险和压力。

(微信公众号菜鸡说)

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