面粉VS面包 常州房价迈入万元时代合理吗?

搜狐焦点常州地产讯 去年，常州不少楼盘房价上涨，有些楼盘房价甚至翻了一倍，常州购房者表示不解，同样的地段、配套、小区环境，同样的产品品质，为何现在买的业主，就要比前期买的业主多出一倍的价钱，这不是亏了吗？

曾记得，去年在采访常州某项目副总时，他给小编爆料，他们项目之前五六千的售价是亏本在卖的，后来八九月份随常州市场行情涨至了万元每平，项目才算挣钱，小编也计算了一下他们的楼面地价，为3902元/平米。

我们先来分析一下楼面价和房价到底有什么关系？

楼面价代表一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积（土地总面积*容积率）

房价的计算公式为房价=土地成本（占20-30%）+开发成本（占20-30%）+运营成本（占5%）+税费（占30%）+开发商利润（占8-12%）

从上面可以看出：土地成本是商品房最终售价的决定因素之一，一般来说，楼面价越高，房价越高。根据经验，现在房子的售价一般是楼面价的3倍左右，但也不能一概而论，这个倍率还取决于开发商想赚多少钱。

如果市场不好，或者开发商急于回笼资金，有可能“赔本大甩卖”，那房子售价也许是“白菜价”，现在一些大城市土拍制造的地王，地价在房价的占比基本达到50-70%左右。如果开发商一门心思赚大钱，囤地、捂盘、惜售，憋了许多年才卖，那房价是楼面价的10倍都有可能。或者开发商拿地时间久，开发时间长，从拿地至今，现在房子的售价也是地价的很多倍了。

不过开发商不可能做“赔本”的生意，购房者也不是“傻子”，开发商的定价除了受楼面价制约外，还受供求关系的影响，楼市大环境的影响，产品品质的影响。

我们来看看现在常州在售的热门楼盘，他们的楼面价如何？

从上表中可以看出，一些现在热门的在售楼盘，如星河国际和保利公园九里等拿地价格比较低，那主要是因为这些开发商在拿地时间比较久远。项目开发时间越久，所需要的运营成本越多，房子卖的越贵，开发商所缴纳的企业所得税和土地增值税也越多。

今年，常州楼市的土拍还未开启，去年，常州楼市有四宗二手地块成交，其中，雅居乐星河湾以1.09亿元的总价拿下的三井河以北泰山路以西地块，楼面价为5545元/平，新城地产以4.08亿元夺得太湖东路以南晋陵北路以东地块剩余土地，楼面价为5502元/平。现在人工、建安各项成本都在上涨，土地的价格也是水涨船高，今年土拍情况如何，还未可知，不过去年的这两宗二手地块的楼面价可以作为参考。

这么来看，面粉价格如此，面包价格难道还会更低？按照地价的三倍计算房价，常州房价迈入万元时代，似乎也是合理的。