常州的“变天”与杭州的“遇冷”

江浙沪一手楼盘总汇 2017-06-30 07:48:00
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上周土拍风云席卷了常州,作为三年没土拍的常州,这下可是热闹开了花。一时间我看到好多香油们都在说什么常州房价要一万五了。我就觉得有点震惊。震惊的是这句话后面的理所当然和绝对自信。 有个公式:预测房价=地价(楼面价+土地契税+市政配套费)+建筑成本+营销成本+财务成本+企业所得税+预期利润。 说房价与楼

上周土拍风云席卷了常州,作为三年没土拍的常州,这下可是热闹开了花。一时间我看到好多香油们都在说什么常州房价要一万五了。我就觉得有点震惊。震惊的是这句话后面的理所当然和绝对自信。

有个公式:预测房价=地价(楼面价+土地契税+市政配套费)+建筑成本+营销成本+财务成本+企业所得税+预期利润。

说房价与楼面价呈正比例关系,此次四宗商住地块楼面价在6229-7342元/㎡区间,粗略估算下来房价不会太低,保守售价在13000-14000元/㎡,

但是这个推理有个必备条件:房产市场一片大好的前提下,这样的推理才合理。

问什么是一片大好的房产市场?今年目前来说肯定是,楼市几乎已经到了逢开盘必抢房的地步,很多房企对常州楼市的前景充满信心。

但有信心是一回事,实际又是另一回事了。当初六七千均价众多房企纷纷放弃常州的时候,你敢说留下的房企对市场没有信心?那你怎么能确定未来常州房产市场的情势还会继续好下去?这个谁都说不准。

就个人看来,目前房产市场的不利因素还有很多:

1.购买力是否有后继之力。

大家都知道常州的外来人口不多,那我就想问了现在这个逢开盘必抢房的购买力是哪来的?是消耗的原有刚需,还是透支了未来?这个我不说大家都懂了,一旦没有持续购买力,供需关系没有那么紧张,那房产市场还会有多好?

2.城市竞争力欠缺

老问题,去问一下你们身边的亲戚朋友同学,要多少人毕业之后愿意来常州发展的?又有多少人愿意在常州扎根在常州的?之前去了一二线城市打拼的青年,有多少人愿意回到常州来的?

当房价持续飞涨,房价工资比继续扩大,常州原本微乎其微的优势在淡化,要知道旁边无锡均价也才一万出头啊!反正我要是出来打拼的小年轻,我肯定去无锡了。生活成本一样,谁要留在小城市呢?

3.楼盘价值无体现,区间单一

现在很多小区啊,算不上小区,仅仅就是房子,除了房子,啥也没有!配套在哪里?交通不便、学区一般、绿化不行,还动不动就跟风飞涨,不知道谁给的勇气?梁静茹吗?

现在常州这个市场上简直谈不上性价比这三个字,不管哪个盘都是一个价,反正绝对是和均价两个字卯上了,好像谁家房子不卖过均价就丢人似的。实在综合素质不行的,立马分分钟改精装,一副不卖出天价誓不还的架势。

楼面价和房价没有绝对的正比关系。并不是说楼面价高房价一定高,有时候市场情况特别不好,房价还有可能出现低于楼面价的情况的,不是我瞎说,前车之鉴不是没有的。

举例:盐城,镇江,之前土拍楼面价都拍到9000多了,但经过一阶段现在均价回落到8000左右。又比如无锡曾经拍出不少地王,现在处境貌似都不算好。

要知道面粉涨价,面包就会涨的理论并不绝对适用楼市里。这块地怎么用,怎么开发,还是增加公司土地储量,来保证融资,并不一定体现在房价上涨上。很多时候开发商会根据自身、周边情况作出合理价格。为了回收成本,少赚点也是有可能的。

我们再来看看杭州。

3月前杭州萧山楼面价还要3万,而今天的萧山土地拍卖,有一种“变天”的感觉,今天只要1.8万!萧山土地市场遇冷?未必!有专家表示:绝对没到遇冷的地步!

年初,萧山拍出了两宗楼面价超“3万+”宅地,此后,主城与萧山的每一宗涉宅地块出让,无一例外全现房销售,并进入自持阶段。

但今天萧山拍卖出的三宗涉宅地块没有一宗需要自持,甚至连现房销售都不需要。离萧山“3万+”宅地不远的地块,这次楼面价只要18000元/㎡。

杭州土地市场怎么突然就变冷了?之前的“3万+”宅地是否将遭遇深套的命运?今日这场杭州年中的土地收官之战,最大的看点,便是市场是否降温了。

萧山土地市场遇冷?未必!

对比此前动辄溢价70%、需要竞投自持的土地出让相比,今天杭州的土地市场似乎显得相当理性。

现场甚至有部分媒体人表示:“萧山土地市场遇冷了!果然萝卜干还是萝卜干!”

不过,业内专家对此却抱有不同的态度。

双赢机构总经理章惠芳表示:“尽管今天溢价率跟此前的狂热阶段相比,并不高。但是地块最终的成交价格并不低,地价还是在一个比较高的位置。”以滨江拿下的市北地块为例,最终楼面价是18000元/平米。根据透明售房网信息,不远处的滨江新城东方名府,目前售价在27000元/平米左右。

此外,章惠芳还认为,跟此前萧山拍出3万+的地块相比,今天这几宗地块的位置、各项指标都有所不同,不能直接对比价格。“另外,体量比较小的地块对于大鳄(房企)来说,吸引力也不是特别大。”

“顶多说房企理性了一点,绝对没到遇冷的地步。”另一位业内人士也认为:“光拿之前30000元/平米的楼面价,跟今天18000元/平米的楼面价相比,有失偏颇。”

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