一年250余次密集调控后 明年楼市或迎调整降温

几个月前，作为去库存主力的三四线城市，房地产市场的热度曾令不少一二线城市羡慕。但随着调控政策的持续效应，三四线城市楼市已现降温迹象。

易居研究院研究员赖勤告诉《每日经济新闻》记者，“这一波三四线城市房价的上涨，主要受政策总体宽松和去库存政策影响。目前去库存政策已到收尾期，一些前期房价上涨过快且超出基本面的三线城市，未来会有房价下跌风险。”

“房子终于卖完了”

“房子终于卖完了。”河南某地级市的开发商张总在接受《每日经济新闻》记者采访时长舒了一口气。“年初房子还怕卖不出去，这才大半年时间就卖完了。”

15年来，张总共做了4个地产项目，前3个项目在县城，目前的这个项目在市里面，在10年前拿的土地证，2010年开盘时售价2000元/平方米。目前在售的最后一期共150套房子，售价4800元/平方米，7年涨了2.4倍。当地房管局官网数据显示，该项目近10个月卖房137套。

“当初怕房子不好卖，所以备案价定低了。”谈到目前这座弱三线城市“火爆”的楼市，张总连称“对市场判断失误”。今年7、8月间，张总所在城市的楼市逐渐升温。以恒大在该市一在售楼盘为例，其较新一期精装公寓已涨到7700元/平方米，较之前6400元/平方米涨了20%。

记者注意到，自2015年底提出房地产去库存以来，三四线城市楼市逐渐回暖。从房价上看，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅在连续19个月的负增长后，于2016年4月由负转正。国家统计局数据显示，今年以来，三线城市的新建商品住宅价格同比涨幅从1月份的6.7%一路上涨到7月份的较高值9.3%。

三线城市房价下行压力凸现

今年5月，位列TOP30中的某浙系房企以总价5.96亿元、楼面价2377元/平方米拿下该市一商住用地后，当地开发商就隐约感觉到了市场的风险。

“地价涨的太高了，一个月前我在土地市场上看中了一块地，350万元一亩，算下来卖到6000（元/平方米）才能保本，价格确实有点高。”张总告诉记者。最终，张总也未拿到上述地块。

张总的担心不是没有道理。国家统计局的较新数据显示，11月份一线和三线城市房价同比涨幅继续回落，其中三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅更是连续4个月出现回落。

《每日经济新闻》记者注意到，此前易居研究院发布的《全国房地产板块轮动现象研究》报告认为，此轮房价上涨呈现明显的板块轮动特点。即当一个板块上涨过快，别的板块就相对来说会变成价格洼地，资金就会流入，从而带动板块上涨。易居研究院认为，此轮房价上升周期，率先由以深圳为代表的华南，和以上海为代表的华东板块启动。

“此轮房价上升期中，一线城市的深圳和上海率先启动，随后二线城市的楼市四小龙（合肥、南京、苏州、厦门）接力上涨，之后一线二线城市政策收紧，三线城市成为房价上涨的主力。”赖勤认为。

在赖勤看来，目前去库存政策已接近尾声，特别是刚刚结束的中央经济工作会议进一步明确了明年楼市的发展方向。“明年楼市不容乐观，一些没有经济、人口、收入等支撑的三线城市楼市，可能会在偏紧的政策环境和信贷环境的双重作用下进一步降温。”赖勤认为。

据记者观察，目前，张总所在的城市除恒大外，还有中国铁建、绿城、中梁、建业、正商等多家知名房企进驻，它们正凭着专业的团队、成熟的产品和雄厚的资金实力，挤压着当地中小房企的生存空间。

哪些超预期政策会出炉

链家研究院发布的《品质时代——2018年房地产市场和行业展望》报告从八个方面对楼市进行了预测，2018年全国房地产由去库存转向去杠杆，市场总体进入平稳放缓阶段。明年成交量会在目前“跌到谷底”下自发修复，“北弱南强”态势渐显，二线城市将出现新的分化，一些“明星二线城市”将会崛起。

该报告还指出，2018年中国房地产改革将更加区分政府与市场的关系，将“住房”与“房地产”问题切割开来，实现“政府的归政府，市场的归市场”。

北京市房地产法学会副会长赵秀池向《每日经济新闻》记者表示，未来各地仍然会“因城施策”，从供求双向调节来促进供求平衡。对于房价上涨过快的城市一方面会采取各种政策限制投机投资性需求；另一方面也会增加供给，还会加大租赁市场的支持力度，促进“租购并举”的住房制度建立。

易居研究院研究中心总监严跃进表示，明年将延续2017年调控思路，未来会针对开发动力不足等问题出台相关优惠政策。在租赁市场方面，租赁贷款等政策内容开始增加，包括租购同权、积分落户等实际上都会引起政策关注。

克而瑞地产研究认为，作为房地产长效机制举措的土地改革、税收改革、金融创新等各方面可能会比市场各方预期更快地出台。而《中国住房发展报告》中也对明年调控市场提出类似建议，即包括加快改革土地制度和机制改革；加快财税体制改革，2018年将房产税纳入立法议程，明确房产税时间表等。

倪鹏飞呼吁，明年应将房地产税纳入立法议程，并且明确房地产征收的时间表，给市场提供一个前期预期的消化。

日前，财政部长肖捷撰文表示，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

来源：每日经济新闻