两场震惊全国的交易 中国地产格局或被改写

兔子不二 2017-07-12 15:49:58
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孙宏斌近日在资本市场的两项举动,泄露出他野心的一角:绝不甘居人下。

孙宏斌近日在资本市场的两项举动,泄露出他野心的一角:绝不甘居人下。

一是对乐视的更深介入,二是“接盘”万达。万达、融创、乐视,王健林、孙宏斌、贾跃亭,交易各方都是超级大腕,两场震惊全国的交易,引发了各方的猜测及分析。交易的目的是什么?谁更占有优势?万达为何借钱收购自己?

显然,这两场大戏中,融创均为主角,也正因为此,融创或跻身中国房地产行业第一阵营。

下图是昨天微博里流传的一张图,大家随意感受下:

融创万达交易双方各怀什么心思?

融创的如意算盘

7月10日,万达和融创谈了笔631.7亿元的大生意,资本市场都沸腾了。昨天,融创中国发布公告,透露了更多细节。

融创中国公告披露,全资附属公司融创房地产与万达商业签订的631.7亿元交易框架协议,其中透露:13个万达文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万㎡,其中自持面积约为924 万㎡,可售面积约为4973万㎡,可售面积约占总建筑面积的84%。

上述拟受让的76家酒店均位于所在城市的核心地段,酒店总建筑面积合计约为324.9万平方米,总房间22920个。同期,万达借款296亿元给予融创,用以支付该笔交易款。

此前有媒体援引业内猜测称,一揽子收购万达旗下酒店是融创接盘万达文旅资产的必要条件,类似“搭售”。

从公告看,融创本身确实对文旅城背后的土地资产更感兴趣。融创表示,本次交易的作价参考13个文化旅游项目公司的注册资本金和目标酒店资产的账面价值(包括已开业酒店的账面价值和未开业酒店的预估价值),经公平磋商后而厘定。

“首富”曾夸下海口打造的项目,到底有多优质,我们也可以看看下面这些数据。公告显示,此次交易中的13个万达城项目,截至去年年底,净利润达38.1亿元,而酒店资产的净利润达8.7亿元,两者合计净利达46.8亿元。

再来看看融创中国2016年的业绩报告,公司全年营业收入353.3亿元,净利润仅为29.4亿元。交易完成并表后,万达城及万达酒店归到融创名下,这也意味着融创的净利直接获得翻倍增长。

除此之外,在上述公告中,还有第四笔付款引起广泛关注:在收到第三笔付款后的5个工作日,万达将通过指定银行向融创放贷296亿元,融创收到贷款2日后,再向万达支付13个文旅项目的295.75亿元。也就是说,王健林借钱给孙宏斌,为的是买下自己项目。

 “这类做法是合理的,一对一配比,并无太大问题。”东方花旗创新与金融机构部总经理方原草称,只是此案例较为特殊,以后其他企业效仿的可能性不大。

同策咨询机构研究总监张宏伟认为,融创不管是用自有资金,用金融机构的钱,还是借万达的钱,或通过万达借银行的钱,不管是怎样的方式,最终都是要还的,只是杠杆如何用的问题。

而网友们的解读就比较有意思了:

钱不是万能的,钱是万达的;钱不是国家印的,钱是许家印的;上市为了融资,但融资还要靠融创。

投资界新轮次:种子轮 天使轮 pre A轮 A轮 A+轮 B轮  C轮 BAT轮 preIPO轮  IPO 孙宏斌轮,全剧终……

阳光城正在融创化,融创正在乐视化,乐视正在想办法!

万达为何借钱给融创收购自己?

实际上,万达上个月遭遇的债股双杀犹在眼前,大家更关注20天完成尽调的交易,如今急着甩卖资产,不禁让人浮想联翩。而王健林在签订协议后曾对媒体表示:“这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”其变相承认了万达在一定程度上受到了高负债的困扰。

实际上,根据公告称,虽然融创以631.7亿收购万达地产包,但融创为这个交易付出的代价远不止631.7亿元。

13个文旅城项目,融创在每个项目每年向万达需支付人民币5000万元的管理咨询费,合同期限为20年。这意味着融创每年将向万达支付6.5亿元,连续支付20年,总共约130亿元。业内人士称,这是融创为这个交易支付的溢价部分。

a、A股上市迫在眉睫

有业内人士解读称,这是为万达上市扫清障碍。曾经万达商业从港股退市可以说引发了资本市场的大量遐想,但是退市容易回归难,从港股退市的目的无疑是希望能够在A股有所作为,但是现在的A股IPO排期是极度冗长,特别是在国家政策从严之后,房地产公司的IPO基本上是完全停滞,在这样的大背景下,万达自然不希望自己被归类到地产股,虽然王健林可以宣布万达不再是一家地产公司,但是其手中巨大的地产资本将会为其定性带来诸多麻烦,通过剥离资产,万达实现了从地产企业到综合商业企业的转变,这对于上市无疑是非常有利的。

在去年年底,我们曾经有幸看到一份万达商业回归A股的LP凑分子PPT,上面是这样写的:“万达商业拟于2017年于国内A股上市”。

如今,2017年已经过半,万达商业连IPO招股说明书都看不到,只留下一众与万达商业留下过借壳绯闻的公司独守空闺。

回想当初,为了从港股市场退市,王健林为344.5亿港元要约代价亲自面谈了多家境内外财团投资人。王健林为这些投资人提供了境内12%、境外10%的年回报,并签下一纸对赌协议,如果从香港退市满两年,或2018年8月31日前,万达商业未能在A股上市的话,万达集团将回购全部股权,并且将支付利息以及相关费用,这对万达短期流动性是巨大威胁。

万达在全国开发近200家万达广场,即使拥有强大的营销能力,也无法保证所有项目实现现金流平衡。万达如想尽早上市,必须甩卖重资产,改变房产公司属性。万达集团2017年半年报显示,目前万达商业累计土地储备面积7332.6万平方米。此外,行内也有传言,万达的金融街库存高达千亿。

据统计,此次万达卖给融创的89个项目中,就包含接近6000万平方米建设用地,占万达土地储备的80%。与此同时,万达在出售资产的同时,保留了万达文旅资产的运营团队,“换汤不换药”。加上借钱的举动,王健林与孙宏斌的交易就像为了规避限购政策的夫妻决议假离婚一样。这个过程中,王健林获得了轻资产的报表,孙宏斌则再次玩起了乐视那套——即借助并购,把当年数处因为当地政府整体规划所需,被万达廉价获得的土地储备,收入囊中。 

b、资金压力,渴求稳定军心

实际上,对于甩卖资产,更多的业内人士第一反应是,万达到底是有多缺钱?

数据显示,2014至2016年万达剔除预收账款后负债率分别为65.17%、63.25%和63.51%,而行业平均负债率约73%。从这一点来看,其近三年来的负债率水平要低于行业平均值。

然而熟悉地产的人知道,万达主要从事商业地产,采用“现金流滚资产”模式,部分社区商业出售回款,核心商铺只租不售。从而利用分期滚动开发的销售回款支持核心自持物业,并且通过抵押贷款增加现金流。

不过“以售养租”模式实现租售平衡所需的时间也较长,尤其在出售部分遭遇市场低谷时,万达的现金流压力会更大。

融资能力是企业的生命线。市场对万达不确定性的担忧,将影响万达的融资情况。通过出售资产,以及收咨询费取得稳定的现金流,将有助于稳定市场信心。

就在今年5月,上交所通过万达商业申请发行的300亿元公司债,而这笔发债由万达在去年10月份时向上交所申请发行。时隔半年后才得以通过。对比此前万达顺利发债申请,均在一个月内可通过。

有业内人士表示,超过150亿都属于规模庞大的融资计划,因此审核会比较严,且在楼市从严的调控背景下,预计后续或压缩发债规模。

万达商业表示,随着开发投入,公司未来的借款金额还可能继续增加,如果销售回款、融入资金等现金流入的时间、规模与借款的偿还安排未能合理匹配,可能面临一定的偿债压力。而港交所的退市,也使得万达商业融资渠道收窄。

另外,万达在大量收购海外资产。资产放在国外,债务留在国内的方式,也加重了万达的债务负担。

2012年万达31亿美元资金收购了美国第二大院线AMC,2015年,万达又以35亿美元收购传奇影业。

2016年2月,王健林在牛津大学演讲时透露,过去3年多时间,万达在全球10多个国家投资,投资额超过150亿美元。

在国内控制外汇流出,同时进行金融去杠杆的情况下,万达明显受到影响。6月22日,万达遭遇的债股双杀。据网上爆出的邮件显示,银监会要求排查万达集团等公司境外投资的借贷风险。

c、去地产化转型

在万达集团2016年年会上,王健林提及,万达商业从现在开始,既不追求收入规模的扩大,转型期也不追求净利润的高速增长。追求净利润结构改变,就是租金在净利润中的占比提高,“租赁业务在净利润中占比从2017年开始每年提升5个百分点。”

而事实上,王健林也是再次直言走“轻资产”道路的决心:预计交易完成两年后,万达商业租金等收入将超过地产收入。

其透露,万达集团战略会随之做出调整:首先是全力发展创新型、轻资产业务,如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。

张宏伟认为,有了上述的战略调整和模式创新,万达更是具备逐步从重资产向“轻资产”转型的能力。即由合作方投资,万达进行商业设计、运营和管理等,赚取增值服务收益(轻资产模式),包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

随着楼市进入下半场与本轮楼市进入调整期,处于利润考量、降低负债与转型发展需要,万达有可能还会继续去地产化,张宏伟表示,后期还会有更多的万达产品走向“轻资产”,比如万达广场。

二、融创是乐视危机最大赢家?

而事实上,在过去的这几天,乐视网架构也发生了很大的变革。首先是乐视系曝出资产遭法院冻结,后是实控人贾跃亭及乐视控股持有的乐视网5.19亿股遭冻结,再接着贾跃亭退出。种种迹象表明,孙宏斌的进驻,必然要在乐视掀起一番腥风血雨。

7月8日至7月11日,相继有多家基金公司纷纷下调乐视网估值,调降价格后主要为22.37元或22.05元,基本都是按3个跌停给出估值价格。多家公司自7月7日起下调估值,也有自7月10日起下调。已经接近20家基金公司宣布调整乐视网估值,最悲观预期已经达到20.13元。

如今,乐视的一举一动都牵动着投资者的心。昨天在乐视官方商城,所有型号的乐视手机和酷派手机已经全部下架。乐视商城网站显示,乐视手机目前展示的手机有6种型号,第二代超级手机乐2、乐2 Pro、乐Max2,以及第三代超级手机乐Pro3、乐Pro3 AI双摄版和乐S3,另外还有4款酷派手机。

当用户选好手机型号点击立即购买时,乐视商城的界面会显示“敬请期待”。

而乐视在天猫、京东和苏宁上的旗舰店中,天猫上乐视官方旗舰店也没有了手机产品,京东和苏宁上则仍有小部分型号仍可以添加至购物车进行付款购买。

针对乐视商城手机停售一事,乐视移动CEO(代)阿不力克木·阿不力米提表示,乐视商城因为自己内部的原因已经断货一段时间,并不是停售,而是乐视商城目前没货,进货的渠道通路还在进一步的沟通当中。

乐视危机持续发酵,资本的博弈也从来未停止过。

业内人士指出,从投资的角度来说,孙宏斌拿下乐视的上市业务也算一招妙棋,业内人士总结,孙宏斌入主乐视的几大好处:

首先,拿下了乐视的地产资源。作为一家互联网公司,乐视这些年却是像房地产商一样反复囤地,据经济观察报此前报道,近年来乐视直接拿地规模达到8300亩,如果加上与地方政府协商中的建设用地,不少于25000亩。其中包括在浙江莫干山的10000亩土地,孙宏斌也曾表示,北京市政府为乐视在亦庄批了5000多亩土地,用于发展乐视汽车。这些土地对于在房地产业中浸淫多年的融创来说绝对是优质资源,更是融创可以直接利用的关键,即使从土地性质上来说这些土地都是工业用地,但是可做的文章依然很大。

其次,融创从此拥有了互联网的属性,对于房地产企业来说这些年来都开始走上了自己转型的道路,拥有互联网属性成为了很多房地产企业发展的重要方向,而融创拥有了乐视之后,它的确是可以借助互联网属性在资本市场上说出更多的故事,甚至推高自己的估值也不是不可能。

第三,融创用150亿可以说是尽得乐视的优质资产。这些优质资产,相比于乐视非上市体系的那些烧钱窟来说,可以说是相当给力的优质资产,只要资产剥离做的好,实现投资的保值增值并不是难事。

三、融创“吃成”地产业第一军团?

数据显示,截至2016年底,融创总资产规模仅有2931.83亿元,但同期的万科总资产为8306.74亿元,碧桂园5915.72亿元,恒大13508.88亿元。

而孙宏斌正在一步步改写这个历史。

同策咨询研究机构数据显示,通过对5家样本房企总资产增长率的对比,可以看出,在数据期内,融创中国扩张速度在2016年暴增,总资产增长率达到153%,主要是由于存货以及货币资金的大幅增加(实为借贷规模剧增)。从总资产复合增长率来看,以2016年为期末数据,融创中国5年复合增长率为54.21%,2016年公司扩张力度加大。

来源:同策研究机构

根据融创2016年年报,其土地储备为7912万平方米,在国内房企中排名第六。

从融创中国的土地储备及存续比来分析,在判定市场趋势后,融创就会加大土地投资,为提升销售规模备货。2013年、2016年房地产市场销售形势大好,公司新增土储规划面积及金额都是上涨的,从土地储备存续比来看,2012年、2013年、2015年及2016年中期,公司存续比都是增加的,充足的土地储备踏准了市场周期,满足大规模销售需要。

 来源:同策研究机构

融创扩大土地储备规模,很大程度上得益于房地产行业的并购。而2016年新增的5394万平方米土地储备中,有68%都来自收购。有不完全统计显示,仅仅2017年以来,融创在并购上投入的资金已经超过1000亿。

并购给融创带来的,则是规模的快速提升。资料显示,2012年着手并购后,主业为高端住宅开发的融创中国增长迅速。

该公司2010年上市时销售规模仅为83亿元,2015年销售规模增至735亿元,2016年达1506亿元。年报业绩会上披露的计划显示,融创中国2017年的销售目标确定为2100亿元,可售资源高达4185亿元。但截至2017年6月底,融创已经实现合同销售1118.4亿元,同比增长89%。

业内普遍预计,该公司今年将实现3000亿元的突破。此外,如果加上新到手的万达城地块,融创的土储数字超13000万平方米,排名直接杀入前三。

随着融创接收万达文旅项目和酒店板块,其资产规模将大幅提升,一旦交易完结,融创将凭借接盘万达近半资产而实现自身规模的快速膨胀,进而跻身国内地产行业第一军团,站在与万科、恒大、碧桂园三家巨头比肩的全新高度,从而跻身行业前五的第一军团阵营。

值得一提的是,2017年3月,孙宏斌在香港发布财报时表示,“这轮调控史无前例地严格,我对市场非常、非常悲观”。

他表示,融创从2016年10月1日以后开始已经停止在公开市场拿地,2017年也以并购为主。现在看起来,他兑现了当时的话,也确实对行业不那么看好,开始了多元化的路径。

来源:Wind资讯

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