想降但又不敢降?常州不少开发商当前处于尴尬的境地!

搜狐焦点常州 2018-11-07 09:09:51
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最近的常州楼市多少有点“尴尬”。 怎么说呢?朋友圈但凡有置业顾问、或者中介朋友的人都知道,如今的市面上打折促销手段出现的频率有点高啊,但你仔细推敲以后发现,开发商打出的折扣力度又没有多大,或许仅是一种噱头;另一方面,原本打算在4季度开盘的某些楼盘,如今放风出来说,年内可能不开了。 不论怎样,在市场冷

最近的常州楼市多少有点“尴尬”。

怎么说呢?朋友圈但凡有置业顾问、或者中介朋友的人都知道,如今的市面上打折促销手段出现的频率有点高啊,但你仔细推敲以后发现,开发商打出的折扣力度又没有多大,或许仅是一种噱头;另一方面,原本打算在4季度开盘的某些楼盘,如今放风出来说,年内可能不开了。

不论怎样,在市场冷静之后,开发商的路开始不好走了,这是事实。但是,在这样一个两难的市场环境下,降价销售,想,但不敢,不降价,销售周期拉长,去化不佳,后期的人力物力财力成本也将是无法估算的。

纠结啊!这房价,想降但又不敢降!

举个例子,比如:经开区某盘,正常在售的4#5#楼均价11000元/平,与此同时,在售的还有前期开盘的3#楼的余房,均价12000元/平,按照正常人的思维,或者说如果没有降温信号的出现,4#5#楼的均价应该是比3#楼要高,但市场无人预测的准。

结果就是选择性较多的4#5#楼的房价,反而比仅少量余房在售的3#楼价格便宜,当然,这一点开发商可以解释为楼栋不同,备案价格不同,但是实际上呢?

再比如:新北某盘,正常时期均价17700-18000元之间,中秋节前夕就传出有14500元/平的特价房,而后又传出涨价的消息,近日又传言要封盘了,小编只能说:“开发商,你戏好足啊。”

再比如,某公寓楼盘,对于即将推出的公寓产品,售楼处给我们的报价是均价10000元/平,但是,近日朋友圈传出的价格是8XXX元/平,总价30万起,如果说是报价方式不同,或者具体房源不同,又或者需要重点关注“起”字,小编我有点不相信。

其实,现阶段的常州楼市像这样的楼盘不在少数,定价摇摆不定,一会打出特价房,但实际优惠又没有多少来去,一会又要来个首付XX万起,限定你什么时候内交齐剩余首付款,一会给你的报价,和别人的又有区别,等等。难道,真的只是噱头,只是为了多刷一点“存在感”吗?

此外,还有一个重要的因素,就是临近年关,开发商年底指标压力也是比较大的,想降价应该是开发商隐藏的心声吧?!

那么,常州房价有没有降的空间?

关于这一问题,其实,在小编此前的文章中多少也提到过。依然是那一套理论:成本计算论。

从当前常州楼市来看,在售的中高端楼盘地价大多在7字头上下,按照:房子成本=土地成本+建安成本+财务费用+税费+其他费用(比如管理、营销、融资等费用),除土地成本在拿地时候已经确定,其余的成本基本是随市场的规律决定的。而如今地产圈大多认为,除土地成本的其他成本基本在6000元/平左右,精装楼盘或许再高点,这样我们也就能够大致估算到房子的成本价大概在1.4万/平左右。

此外,目前常州楼市中还有不少楼盘拿地时间早在2010年、11年左右,那时候的地价成本大多在两三千元/平,满打满算,房价在万元左右就已经回本,或者已经赚得盆满钵满,按照当前在售的价格来看,这一类项目应该还是有些下降的空间的。

为什么开发商想降价,但又不敢降?

究其原因,是因为在市场从低谷到高峰的时候,开发商自己就给自己挖了两个大坑。

第一:跟风涨价,涨上去容易,降价就难啊。

如果一旦有降价,开发商首先面临的问题就是老业主维权。本来是个七八千的盘,市场行情好一下子涨到一万五六,套了一批刚需、投资客,然后行情不好了要降价,那些倾其所有、掏了三代人钱包的刚需是不会轻易答应的,投资客也不会。

第二:市场行情好精装大户型畅销,行情不好这类房源去化难度剧增。

从去年到今年,常州楼市成品房项目增加多少,想必大家都有所了解,此外,不少精装楼盘规划的大都是大户型房源,现在规划方案已经确定了,产品设计也没法改了,遇到市场行情不好,投资需求褪去,有多少购房者还依然傻傻买单,去化难度更大了。

比如:130平米,常州正常房价15000元/平,总价大抵要200万,市场最具需求的刚需有几个可以负担得起。

精装成本高,加上户型面积大,去化已经困难了,降价似乎也不见得能加快速度。就好比,朝阳板块某盘,即使“首付19.9万起”,依然去化不那么理想,上周末新开的3#楼仅去化十几套。

临近年底,常州楼市小打小闹逐渐增多,虽然截止目前还没有出现开发商外宣的降价事件,但是,从市场风向来看,不少楼盘加入促销行列,对于后期是否有降价可能,小编也不能预测,只能看各大开发商的具体营销策略,拭目以待。

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