加息遇上房产税 2018年常州楼市面临许多变量

搜狐焦点常州 2017-12-07 14:44
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曾经,常州买房是要全款、拼关系的;曾经,常州许多房子是有钱也买不到的,市场不缺钱缺房子。不过短短两月,竟有种“白头宫女在,闲坐说玄宗”的隔世之感。

曾经,常州买房是要全款、拼关系的;曾经,常州许多房子是有钱也买不到的,市场不缺钱缺房子。不过短短两月,竟有种“白头宫女在,闲坐说玄宗”的隔世之感。

绚烂的营销套路又被重拾,楼市重新归于平静。2018年楼市将引来盘整期,住房租赁政策享政策红利,已经成为老生常谈。

不过,近期的全国楼市和常州楼市,又涌现了许多新的看点:

1、特朗普减税,央行在明年下半年“被动加息”可能性将增加

减税法案的通过不仅挽救了特朗普持续低迷的声望,也会在未来相当长一段时间里,对美国和世界产生重大影响。伴随美元加息,我国国内货币政策也正在做“收紧”调整,中国央行在明年下半年“被动加息”可能性将增加。

加息对于房企与购房者而言,无疑都不算什么好事儿,购房成本增加的同时,房企融资成本也在增加。

我国房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,也就是说2018年上半年将是2016年年初房企开始集中“加杠杆”资金开始到期的时间。2018年上半年,房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还,则面临资金的压力。楼市将进入“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼”的寡头竞争时代。

所以,今年以来,大型房企主动去杠杆的去杠杆,寻求资产安全的寻求资产安全。未来常州的购房者,慎重起见,购买期房请选择财务稳健的大企业。未来常州的投资客,也需要做好当长线玩家的准备。已经利用杠杆上车的购房者,也不意味着真正的安全,现金流的考验也同样令人捉急。

2、社科院建议明年启动房产税立法

12月5日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心共同发布《中国住房发展报告2017-2018》(以下简称《报告》),建议明年将房产税纳入立法议程。

我们的国情是:凡事先吹吹风,吹着吹着就成了真的了,最近一年房产税的风声吹的很紧,也吹的很冷。虽然房产税与现行政策相悖,要征收起来很难,要解决很多棘手的问题。

但换个角度看,源于土地拍卖的地方政府收入在降低,许多城市能拍的土地已经越来越少,政府在一槌子买卖之后,再也无法参予后期的分享游戏,需要找到新的支持城市运营的收入来源。因此,房产税一定会来,哪怕是冲破千万重阻力。

而房产税将带来的,势必是会在适度平抑房价的同时,推高一二线的租金,但三四五线城市由于对人口的吸引力不足,租金无法支撑,在这些城市持有多套房,是一件危险的事情。

对于那些在常州炒房的投机客来说,房产税犹如一把高悬的“达摩克利斯之剑”,没落下来比落下来更可怕,落下来了反而也就心安了。

3、江苏:至2020年设区市新建商品房全装修比例达到50%以上

12月5日,江苏省政府公布了《省政府关于促进建筑业改革发展的意见》,意见提出,至2020年,全省装配式建筑占新建建筑面积比例达30%;另外,至2020年,设区市新建商品房全装修比例达到50%以上。

全装修住房好理解,在今年上半年楼市行情好的时候,许多楼盘“强行拔高”,走起了由毛坯改为精装的路线。但后来政府发布新政:自2017年8月1日起,已开工项目未领取精装工程许可证的,不再办理毛坯改精装备案,新开发项目需初始备案精装项目许可证。

再加上限价政策,遏制了这一股强行走高端的风气,重新“做回”毛坯房,比如嘉宏蔚蓝天地、常州红星国际广场。

但在明年,常州会有一批纯新盘和高价地入市,走精装修路线提升溢价,是大概率事件,比如将开盘的常发珑玥、金科保利·北郡等。

装配式建筑的概念比较新鲜,顾名思义,就是建筑的部分或全部构件在工厂预制完成,然后运输到施工现场,将构件通过可靠的连接方式组装而建成的建筑。简而言之,就是像“搭积木”一样造房子。

目前,常州共有两个小区成为了项目试点,分别为新城帝景北区36号楼和新乐花园7#、8#楼。到2020年,常州可能将全面推广这种装配式建筑。

4、常州商业地产去化周期已不足28月

与住宅市场不同,商业地产的良性发展,不仅看供求关系,更要看投资收益。

从成交情况看,2016年常州市区商业用房成交60万㎡左右,2017年常州市区前三季度商业用房成交40万㎡左右,已接近2014年、2015年47万㎡左右的年成交量。从库存情况看,截至到本月,常州商业地产去化周期已不足28个月。

而常州商业用房去化节奏加快的原因较多,主要就是受住宅调控的影响,部分投资性需求向商业用房市场分流,另外就是房企在近年来对商业用房的供应逐年递减。

今年常州出让的大部分土地中,出让条件都约束商业部分的建筑面积不能超过总建面积的5%,商业宜集中设置。成交的14幅地块中,仅新城拿下的紫云苑三期地块会配建城市综合体。这也说明,未来的新兴小区不仅是以洋房和小高层为主,住宅也不再配套底商,而是有独立设置的商业。今后常州自带商业综合体的楼盘将会减少,数量将得到有效控制。

5、无锡出台二手房交易资金监管通知 

12月6日,无锡市政府办公室发布《关于印发无锡市存量房交易资金监管办法(试行)的通知》,意味着,存量房交易资金必须受到监管!

资金监管,又称为第三方监管。主要用于房地产交易。是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司,而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转。

通俗点来说,就像是支付宝,只有等你确认收货后钱才会给卖家。既避免了发货了你不付钱,也避免了你转账了卖家不发货!

为了防止烂尾盘的出现,也为了促使房企调整开发节奏,推出更多房源,常州目前针对新建商品房有第三方预售资金托管制度,但对常州二手房只有加强交易税收管理方面的政策,打击“阴阳合同”,对二手房的交易双方没有更多的约束性政策。为了规避房屋交易风险,无论是买家,还是卖家,都需要更加谨慎!

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