加息遇上房产税 2018年常州楼市面临许多变量

搜狐焦点常州 2017-12-07 14:44:27

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曾经，常州买房是要全款、拼关系的；曾经，常州许多房子是有钱也买不到的，市场不缺钱缺房子。不过短短两月，竟有种“白头宫女在，闲坐说玄宗”的隔世之感。

绚烂的营销套路又被重拾，楼市重新归于平静。2018年楼市将引来盘整期，住房租赁政策享政策红利，已经成为老生常谈。

不过，近期的全国楼市和常州楼市，又涌现了许多新的看点：

1、特朗普减税，央行在明年下半年“被动加息”可能性将增加

减税法案的通过不仅挽救了特朗普持续低迷的声望，也会在未来相当长一段时间里，对美国和世界产生重大影响。伴随美元加息，我国国内货币政策也正在做“收紧”调整，中国央行在明年下半年“被动加息”可能性将增加。

加息对于房企与购房者而言，无疑都不算什么好事儿，购房成本增加的同时，房企融资成本也在增加。

我国房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，也就是说2018年上半年将是2016年年初房企开始集中“加杠杆”资金开始到期的时间。2018年上半年，房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还，则面临资金的压力。楼市将进入“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”的寡头竞争时代。

所以，今年以来，大型房企主动去杠杆的去杠杆，寻求资产安全的寻求资产安全。未来常州的购房者，慎重起见，购买期房请选择财务稳健的大企业。未来常州的投资客，也需要做好当长线玩家的准备。已经利用杠杆上车的购房者，也不意味着真正的安全，现金流的考验也同样令人捉急。

2、社科院建议明年启动房产税立法

12月5日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心共同发布《中国住房发展报告2017-2018》（以下简称《报告》），建议明年将房产税纳入立法议程。

我们的国情是：凡事先吹吹风，吹着吹着就成了真的了，最近一年房产税的风声吹的很紧，也吹的很冷。虽然房产税与现行政策相悖，要征收起来很难，要解决很多棘手的问题。

但换个角度看，源于土地拍卖的地方政府收入在降低，许多城市能拍的土地已经越来越少，政府在一槌子买卖之后，再也无法参予后期的分享游戏，需要找到新的支持城市运营的收入来源。因此，房产税一定会来，哪怕是冲破千万重阻力。

而房产税将带来的，势必是会在适度平抑房价的同时，推高一二线的租金，但三四五线城市由于对人口的吸引力不足，租金无法支撑，在这些城市持有多套房，是一件危险的事情。

对于那些在常州炒房的投机客来说，房产税犹如一把高悬的“达摩克利斯之剑”，没落下来比落下来更可怕，落下来了反而也就心安了。

3、江苏：至2020年设区市新建商品房全装修比例达到50%以上

12月5日，江苏省政府公布了《省政府关于促进建筑业改革发展的意见》，意见提出，至2020年，全省装配式建筑占新建建筑面积比例达30%；另外，至2020年，设区市新建商品房全装修比例达到50%以上。

全装修住房好理解，在今年上半年楼市行情好的时候，许多楼盘“强行拔高”，走起了由毛坯改为精装的路线。但后来政府发布新政：自2017年8月1日起，已开工项目未领取精装工程许可证的，不再办理毛坯改精装备案，新开发项目需初始备案精装项目许可证。

再加上限价政策，遏制了这一股强行走高端的风气，重新“做回”毛坯房，比如嘉宏蔚蓝天地、常州红星国际广场。

但在明年，常州会有一批纯新盘和高价地入市，走精装修路线提升溢价，是大概率事件，比如将开盘的常发珑玥、金科保利·北郡等。

装配式建筑的概念比较新鲜，顾名思义，就是建筑的部分或全部构件在工厂预制完成，然后运输到施工现场，将构件通过可靠的连接方式组装而建成的建筑。简而言之，就是像“搭积木”一样造房子。

目前，常州共有两个小区成为了项目试点，分别为新城帝景北区36号楼和新乐花园7#、8#楼。到2020年，常州可能将全面推广这种装配式建筑。

4、常州商业地产去化周期已不足28月

与住宅市场不同，商业地产的良性发展，不仅看供求关系，更要看投资收益。

从成交情况看，2016年常州市区商业用房成交60万㎡左右，2017年常州市区前三季度商业用房成交40万㎡左右，已接近2014年、2015年47万㎡左右的年成交量。从库存情况看，截至到本月，常州商业地产去化周期已不足28个月。

而常州商业用房去化节奏加快的原因较多，主要就是受住宅调控的影响，部分投资性需求向商业用房市场分流，另外就是房企在近年来对商业用房的供应逐年递减。

今年常州出让的大部分土地中，出让条件都约束商业部分的建筑面积不能超过总建面积的5%，商业宜集中设置。成交的14幅地块中，仅新城拿下的紫云苑三期地块会配建城市综合体。这也说明，未来的新兴小区不仅是以洋房和小高层为主，住宅也不再配套底商，而是有独立设置的商业。今后常州自带商业综合体的楼盘将会减少，数量将得到有效控制。

5、无锡出台二手房交易资金监管通知

12月6日，无锡市政府办公室发布《关于印发无锡市存量房交易资金监管办法（试行）的通知》，意味着，存量房交易资金必须受到监管！