观点:常州房价一万五究竟是理所当然还是痴人说梦?

常州楼叔 2017-07-25 12:58:00
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“ 土拍的惊喜在这两个月特别的多,对于已经三年未拍地的常州来说,这下可是热闹开了花。一时间我看到很多都在说什么常州房价要一万五了。有人觉得震惊,有人觉得这是必然,对于这个现象,这两个同学的碰撞是相当值得收藏的,不论你是看涨还是看跌,都可以找到自己的共鸣。

“ 土拍的惊喜在这两个月特别的多,对于已经三年未拍地的常州来说,这下可是热闹开了花。一时间我看到很多都在说什么常州房价要一万五了。有人觉得震惊,有人觉得这是必然,对于这个现象,这两个同学的碰撞是相当值得收藏的,不论你是看涨还是看跌,都可以找到自己的共鸣。  观点一:来自春风如你

观点主旨:谁说楼面价七千,常州均价就一定会走向一万五?谁给你的勇气?梁静茹吗?

我看到好多人都在说什么常州房价要一万五了。我就觉得有点震惊。震惊的是这句话后面的理所当然和绝对自信。

关于价格我们来讨论一下。

楼面价七千多不等于房价要一万五,这是没有绝对对等关系的。

有个公式:预测房价=地价(楼面价+土地契税+市政配套费)+建筑成本+营销成本+财务成本+企业所得税+预期利润。说房价与楼面价呈正比例关系,常州今年的首次土拍,四宗商住地块楼面价在6229-7342元/㎡区间,粗略估算下来房价不会太低,保守售价在13000-14000元/㎡,但是这个推理有个必备条件:房产市场一片大好的前提下,这样的推理才合理。问什么是一片大好的房产市场?今年目前来说肯定是,楼市几乎已经到了逢开盘必抢房的地步,很多房企对常州楼市的前景充满信心。但有信心是一回事,实际又是另一回事了。当初六七千均价众多房企纷纷放弃常州的时候,你敢说留下的房企对市场没有信心?那你怎么能确定未来常州房产市场的情势还会继续好下去?这个谁都说不准。就个人看来,目前房产市场的不利因素还有很多:1、购买力是否有后继之力。大家都知道常州的外来人口不多,那我就想问了现在这个逢开盘必抢房的购买力是哪来的?是消耗的原有刚需,还是透支了未来?这个我不说大家都懂了,一旦没有持续购买力,供需关系没有那么紧张,那房产市场还会有多好?2、城市竞争力欠缺老问题,去问一下你们身边的亲戚朋友同学,要多少人毕业之后愿意来常州发展的?又有多少人愿意在常州扎根在常州的?之前去了一二线城市打拼的青年,有多少人愿意回到常州来的?当房价持续飞涨,房价工资比继续扩大,常州原本微乎其微的优势在淡化,要知道旁边无锡均价也才一万出头啊!反正我要是出来打拼的小年轻,我肯定去无锡了。生活成本一样,谁要留在小城市呢?3、楼盘价值无体现,区间单一现在很多小区啊,算不上小区,仅仅就是房子,除了房子,啥也没有!配套在哪里?交通不便、学区一般、绿化不行,还动不动就跟风飞涨,不知道谁给的勇气?梁静茹吗?现在常州这个市场上简直谈不上性价比这三个字,不管哪个盘都是一个价,反正绝对是和均价两个字卯上了,好像谁家房子不卖过均价就丢人似的。实在综合素质不行的,立马分分钟改精装,一副不卖出天价誓不还的架势。一个房子要采光采光不好,配套配套不行,买它干啥?你买个仓库不也是一样嘛!喷完了,回到正题   楼面价和房价没有绝对的正比关系。并不是说楼面价高房价一定高,有时候市场情况特别不好,房价还有可能出现低于楼面价的情况的,不是我瞎说,前车之鉴不是没有的。举例:盐城,镇江,之前土拍楼面价都拍到9000多了,但经过一阶段现在均价回落到8000左右。又比如无锡曾经拍出不少地王,现在处境貌似都不算好。

要知道面粉涨价,面包就会涨的理论并不绝对适用楼市里。这块地怎么用,怎么开发,还是增加公司土地储量,来保证融资,并不一定体现在房价上涨上。很多时候开发商会根据自身、周边情况作出合理价格。为了回收成本,少赚点也是有可能的。 

观点二:来自回忆变成灰

观点主旨:我敢说半年内常州房价会涨到1.5万!梁静茹给不了的勇气市场可以给!

大抵是从今年起,常州的房地产市场进入了供应紧缩的市场周期,目前来讲库存应该还不足3个月,这的确是一个典型的供不应求的市场大环境,而且还将长期持续下去。

为什么供不应求将会持续?

据官方数据显示,2017年度常州市区经营性用地出让计划总量为435公顷(6525亩)差不多相当于435万方的土地,按照平均容积率2来计算,顶多870万方,这里面还要排除有些地块的商住楼/商服区域,真正用在建住宅的量应该为60%左右,差不多仅有五六百万方的住宅供应量,有统计数据显示,去年常州一年去化的量约为635万方,也就是说今年的土地供应都拉不平去年的消耗。接下来至少两到三年的时间常州仍将处于供不应求的状况。

常州是一个有潜力的城市

为什么这么说呢?常州房价从去年3月开始进入上涨通道,大抵是8月底进入快速上涨通道,截止到今年已经有大部分小区的房价都接近翻倍,仅仅用了半年的时间,常州完成了4-5年的房价补涨,这一轮的上涨大抵都是在填坑,基本上填平了不少房价的洼地。要知道2016年的夏天,大部分楼盘的出售均价都是五六千,现在却都是在11000-12000左右,有些楼盘甚至提前先达到了1.3-1.4万/㎡的水准。

常州目前新房触顶的房价大致在2万元/㎡,是装修房有溢价成分在里面,而目前商品住宅的均价刚刚超过一万的水平线,也就是说常州虽然早已进入万元时代,可是从上个月开始均价才刚刚过万。而二手房目前触顶房价大约在3万元/㎡左右,二手房均价也才刚刚踩过万元线,所以说这是一个拥有充足潜力的城市!曾经深圳房价激增,很多大佬就是看到市中心有了过10万的房价,基本是均价的两倍,上涨空间很大。

来常州买房置业真的就是填坑或者做了接盘侠么?

从GDP这个数据上看,常州这个城市绝对是一个经济基础扎实的城市,2016年常州完成了5700亿元的总量,增幅为8.5%。撇开直辖市、计划单列市和省会城市,普通地级市的经济总量统计发现,共有18个城市的经济总量超过了4000亿大关,常州是第10位。470万人口完成这个指标是相当不错的。

如果说,GDP所能够反映的只是一个城市的经济基本面。那么,我们再来看上市公司数量的排名。沪深A股上市公司数量前60名,常州居33名,共有23家上市企业,这个数值基本上超越了全国88%的城市。就连很多省会城市都不如常州,例如郑州、石家庄、南昌、太原,细心的人会发现这些省会城市的房价还是相当可观的。如果你有空去常州的乡镇去转转,你发现常州拥有庞大的乡镇企业体系,每个乡镇都有很多中小型企业,在这些中小型企业的背后是一个个拥有庞大购买力的附属家庭。

还有一项指标十分重要,2016年沿海74市居民人均可支配收入,常州排在第十九位,江苏省第四,仅次于宁苏锡,高于天津、青岛、东南沿海等城市。

这些数据单拎出来可能觉得不那么给力,合在一起你会发现,常州仍然处于国家发达城市的行列。可能美中不足的是常州的人口净流量,目前来讲增长缓慢,有些年份甚至出现了负增长,人口增速对于房价的上涨有很密切的关系,如果这项指标也蓬勃向上,相信常州与无锡苏州的差距会缩的很短。

为什么我说常州均价1.5万并不是梦

常州主城区的房价就该是1.5万-2万+!去年常州跳涨的原因只是,过去卖的太低了!常州在完成补涨而已!站在经济基本面上看,常州当前的房价是稳定的!

而且城市房价的缺口还是存在的,常州是个向心力比较强的城市,可以看得出市中心一块区域的二手房基本是触顶房价,再往周边就会稍微第一点,现在已经存在的是三个副中心,新市政府、钟楼开发区以及湖塘中心片区。目前钟楼开发区与天宁的城东新区房价都还略显温和,以新市政府为中心的区域房价也出现了猛涨,周边的飞龙、恐龙园、薛家、新桥片区仍然有上涨空间。当然在新市府大片区之内3-5年内肯定还会有新的副中心,也就是以新北区政府为核心的区域,这个城市缺口迟早会被抬升补平!近4000元/㎡的价差,也迟早会完成补涨!所以常州,可以考虑购房的洼地区域还有一些。

有人说常州的房价多半是炒上去的,并不扎实,泡沫终有一天会吹破,房价还会下滑,我劝你看看常州的一些经济指标和近几年的市场情况,开发商比一般平头老百姓要敏感的多,如果常州没有潜力,扎堆来常州买地的情况根本不会出现,现在很多品牌开发商用三四线城市的资金去平抑一二线城市的风险,三四线城市仍然有赚钱的机会,也就是说房价还有上涨的空间。不过说实话,土拍确实只是个参考,决定价格的还是市场和经济基础。

常州楼叔

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