深度:限价=降价?常州楼市现状你真的看得清吗?

秋意渐浓，市场上关于常州楼市降温的说法越演越烈，不管事实如何，降温这个信号对于购房者和开发商来说，都意味着会带来一系列的连锁反应。最近一段时间不断被提及的几个事情大致如下：

1、 市场真的冷了吗？

2、 房价真的降了吗？

3、 现在要不要买房？

一

关于市场降温这个话题，笔者早在7月就已经提到了，当时不少网友表示质疑。现在笔者依然保持这个观点，当然，从目前来看，这个数据并没有足够的销售数据及房价数据支撑，但时间会可以足够的支撑，可以拭目以待。

就在几天前，国家统计局公布了今年八月份大中城市新建商品住宅销售价格指数。令人惊奇的是，在各地土拍遇冷、不少城市新房市场都在降温的情况下，新房，只有一个城市房价环比下跌。而涨幅较大的是隔壁城市无锡，比较关注苏锡常房价数据的网友可能都会知道，无锡的房价数据在近一段时间都控制的非常好，甚至一度低于常州，而8月的房价上涨或者是出于备案等各方面原因，这些原因如果深究，也可以很合理。

当然这个数据里面并没有常州，但无论如何，刨去数据层面，我们近一段时间接收的市场信息，似乎与这个数据呈现出截然不同的面貌。我们且不说是否如各自媒体大号报道的那样或许数据失真了，但我们可以肯定的是，房价数据肯定是有滞后性和不精准性的。

稍微留意房地产新闻的人都会发现，近期很多报道、很多城市新房市场都在明显降温，北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、厦门、成都等。甚至有新闻称南京出现了数十个左右的楼盘有一成首付的说法，当然且不说这个说法是否精准，但市场转凉的意味已经很浓厚了。   

不过笔者想要表达的意思是，降温这个词，并不是一个贬义词，大家都见证了常州楼市这两年来的热潮，甚至有点疯狂的模式了。但“疯狂”并不是常态，也不是检验市场的标准。当开发商体验过房子不需要卖，全款客户还要拼关系，经历了连客户都不用挑，只管等着选房，要想回到产品慢慢做、房子慢慢卖的状态，好像一下子适应不了。或许经历了疯狂的市场，连开发商自己都忘了蓄客、拓客这样的手段该怎么用了。这对于开发商来说，是好事还是坏事？反观购房者，当市场热度减退的时候，是否也可以仔细思考一下，买不买不到房子不再是买房的少有标准，质量、配套等话题是否可以重回正轨?

回到目前的常州楼市，显然土拍市场的明显降温也更让人关注二手房及新房市场是否会转凉，笔者想说的是，降温是肯定的，但凉还暂时不至于，经历了这么长一段时间的疯狂买房，连正常的市场都还没回归，谈凉还言之过早。

二

常州是一个很奇怪的城市，当年党报发文常州已到买房好时机，被痛批不择手段救世。

两年前笔者说常州房价要上涨的时候，很多人都不相信，后台大部分留言都把我们的小编称之为“媒子”“哄抬房价”，对于连自己的薪资水平都够不上买房水平的小编来说，这种留言是刺耳的。将心比心，时至今日，再来谈房价是否会下降这件事情，笔者也曾多次谈过，不具备房价下降的动力。但这句话，在此笔者也想一分为二的来谈一下。

首先，是否有楼盘房价下降？答案肯定是有的。

在买房的网友可能了解会比较深刻，甚至一直到一二季度吧，大多数开发商的房价都是贴着备案将卖的，而到了二三季度，不少楼盘首开多少都会有一些优惠，98折、97折其实是比较普遍的。甚至有一些卖的并不是特别理想的楼盘，会推出极少量的特价房源，优惠力度会相对更大一点。以经开区某乡镇楼盘为例，一共4栋楼房，去化情况目前应该不超过50%,前期房源报价在12000元/㎡左右，最后一栋房源11000元/㎡左右。是有一定价格差，但究其原因，来去不大，房源价格差也要考虑在里面。

其次，大幅降价有没有可能。答案是暂时没这个迹象。

市场上有一些声音，会把这个情况成为大幅降价，比如新北区某地王项目，据称是本来打算卖2.3万/㎡，最后由于限价只买了1.85万/㎡，一来一去相当于降价4500元/㎡，但实际上与前期房源相比，价格差并不大。我相信购房者有自己的判断能力，如果能把这个当做是降价的话，笔者不愿意对这种现象多发表意见。

但笔者还是要说的是，从目前各大开发商的项目储备来看，无论是地价成本还是产品属性，多数项目不具备大幅降价的动力，或者说笔者还没看到有大幅降价的趋势。

大幅降价的动力大多数是源于销售差，开发商资金出现问题，需要通过降价来进行资金周转，而纵观常州目前市场的开发商，那些实力不足的开发商基本早已淘汰，资金链出问题尚还不至于。还有就是除非有些开发商不看好常州市场，想通过快销的方式脱离，但目前来看，这样的开发商可能性也不大，因为多数开发商甚至一些新进场开发商，其项目积累都超过两个。当然不排除有一些不想再做房地产的开发商，这个目前也没出现迹象。

三

关于买房，我们从前一直说，如果是刚需，随时做好上车的准备。但经历了这两年的透支，常州到底还有多少刚需没上车呢？反正后面上车只会越来越难了。

包括上面提到的新北地王项目，其中我们提到了政府限价。尤其是到了这个时间点，我们会发现，常州很多楼盘都会对外宣称，我们本来要卖**，由于政府限价只能卖**，但实际上仔细看看，房源和前期来去不大。我们可以肯定的是，政府限价这个事情是肯定存在的，毕竟降房价的指标在这。如果真正有买房需求的网友，这个时间段，确实可以好好挑一挑，确实限价是事实，尤其是最近一段时间限价这个词在开发商口中被提到的越来越多了。但限价是这个疯狂市场的一个非常规产物，它的到来或许一定程度上抑制了房价的上涨，但也给开发商打心理战留了一个很好得口子，就是一种想象中的上涨空间。这个就不多说了。

另一个层面值得考虑的是，一旦市场降温，在买房这件事情上，对于产品力的考量也要越来越谨慎。我们之前说常州新房市场已经进入了改善为主的市场，这更多的是因为开发成本的提升只能通过提升产品力来提升产品溢价空间。这对于当下买房的购房者来说其实是好事。但事实的另一面是，越是改善产品，产品力的好坏越是要慎重甄选。我们也经历过2016年之前的市场低谷期，与市场低谷期并存的就是“维权”二字。但如若市场持续降温，真的要维权的话，这个阶段和2016年之前的阶段相比，值得维权的点只会越来越多。未来的市场，宣传中的产品力提升和实际中的产品力难以匹配，会成为较大的矛盾点。

要买房，当下其实是一个可以捡漏的时间点，但即使要捡漏，也要谨慎判断，从自己的买房需求判断，不要轻信各种天花乱坠的宣传，眼见都不一定为实，何况是耳听呢。