今年在常州买到房子的人 99%都是伪刚需

前两天粗略的看了一篇文章，大致是讲地产大咖孙宏斌对地产未来发展的一些看法。文章大致内容是讲2018年的房地产市场应该比2017年稍微好一点点，谈到这样一段话：“我对房地产很悲观，房价一直不让涨，变成大家的习惯了，这是排名前列件事，不确定性从哪儿来，从四面八方来，每个地方都带来不确定性，较大的不确定性是预期。”这句话让笔者感触颇深，不管常州这一年的市场表现跟一二线差别到底有多大，但最终是一样的，那就是各种不确定性纷沓而至，较大的不确定性，就是市场预期这件事情。

2017年常州楼市房价涨幅算是少有，几乎可以这么说，花一年的时间，将前面停滞了好几年的房价涨上去了，此前笔者的观点是，这一轮涨价的前半段，是对于前几年滞涨的房价的一个补涨，然后进入后半场，当市场的涨幅开始慢慢不受控制时，政策的收紧成为房价维稳的关键。

近一段时间，楼市似乎正在发生着很多转变，各类声音也不断传出，但归根到底不过还是那些“房住不炒”，“长效机制”，甚至还有“特普朗减税加息”等等，但这些问题，对于常州这样的城市来说，笔者真心觉得，无需考虑过多，毕竟常州作为三线城市，政策和市场的滞后性依然是在的，与其去考虑这些，不如观察一下周边城市的动向，或许对常州影响更大。

当下，真的是买房好时机吗？

临近年底，在常州听到的更多的声音是，现在适不适合买房？今年没买到房子怎么办？房价会不会降……这一个个问题，听到耳朵里，换做以前，笔者的排名前列反应就是回答，房价短期内不会降，如果是刚需，当下就是买房的较佳时间点。这样的问题或许去问任何一个专家，都会得到这样的解答。但最近一段时间，笔者的观点有点开始悲观，深入思考这些问题的来源，当下，真的就是买房的较好时间吗？

笔者有个朋友，常州本地人，家里经济条件属于中等，在过去的几年里，从来没动过买房的念头。2016年中的时候，跟笔者提过，想买一套学区房，方便孩子上学。于是，2016年7月，笔者告诉他，房价可能要涨了，赶紧买吧，笔者的朋友说，暂时也不急，再等等吧，房价年底肯定要降的，于是等到年底，房价依然上涨，到了2017年，笔者的朋友至此放弃买房，大致的理由如下：“排名前列，不是买不起，而是觉得涨了这么多再买，自己太亏；第二，房价早晚都要降的，反正自己不缺房子，等到降价再买……”说实话，在这一波房价上涨过程中没买到房的族群中，这一类心态并不少见。但这种心态能站住脚跟的基础上，首先你不是纯刚需，买房的需求性实际上不大，第二你有一定的经济和资源条件，能为自己和家人提供相对稳定的生活环境，而这群人，不是刚需，对于这群人来说，过去的每一天，都是买房的好时机，但这个时机绝不在当下。

再看预期，在文章一开头就说了，预期的不确定性。基于什么样的原因做这样的判断，首先是市场本来就存在着不确定性，尤其是房地产市场，宏观的货币政策，所有的东西都有关系。再加上政策影响，尤其是常州这样的小城市，政策的影响力会更加显著，首先是限售，房子两年内不能进入市场，其次是限价，现在的房价为什么不再出现大幅上涨，不是上涨动力不足，主要还是受政府限制。但这个限制能持续多长时间？影响会有多大？没有人能够预判。毕竟十九大期间的“房住不炒”的定论，以及被炒作的甚嚣尘上的长效机制概念，对房地产的影响至少要在短期内是不会解除的。或许当政策影响解除之后，还会有其他机制影响价格波动，包括租房市场、保障房跟进等等。一旦这些预期不能确定，对卖方和买方来说，都不存在较佳时机这样的说法了，只能真的说，看你有没有需求了。

今年买到房的人，99%都是伪刚需

今年的常州市场，除了上涨价格令人惊讶，购房需求的大规模涌入，也非常令人惊讶，除去周边城市的投资客不说，常州本地需求也大规模涌入，这种现象在往年是看不到的。但从购房者角度来讲，今年在常州市场买到房的人，99%都是伪刚需。当然，99%这个数值会相对夸张，但方向大致不会错。

首先从供需端来讲，熟悉常州市场的人应该都会相对比较了解，今年整个常州市场，改善性房源和高端房源大增。这一类房源集中供应，而且大部分还供不应求，新城樾府、龙湖双珑原著、九洲新世界君玺、金地天地、新城泰和之春、雅居乐常乐府等等，都是从中高端到高端楼盘的典型代表，今年新拿地的金科保利北郡花园也将打造成中高端产品。当然也不乏刚需产品，但目前刚需产品的价格也基本在万元以上，万元左右的楼盘屈指可数。同时，进入2017年，常州市场上的户型供应也相对偏向于大户型。所以，从产品供需端来讲，就让很多刚需购房者失去了买房资格，大部分即使所谓的刚需客户，也更偏向于刚改。

其次从房价来讲，十月份常州克尔瑞公布了一组数据：2017年前3季度总价80-100万占比较大，100-120万占比19%，位列第二，200万以上占比14%，位列第三，这也意味着今年绝大多数购房者置业花费超100万，而2016年，100万以上的房源占比不超过40%。当刚需房源从价格层面赶上了此前的“改善”房源，而在收入的增加赶不上房价的涨幅这样一个不可逆转的事实面前，真正的刚需购房者，能上车的机率有多高？

在买房路上有许多人，有的人攒了一辈子钱也没买到房子，有的人想尽办法买房依然还是不能提升生活条件，也有了凑钱买房又凑钱换房最后发家致富，当然还有了有很多房子……总之，有钱人怎么买房都是对的，爱怎么买都没事。但对于刚需来说，何谓买房好时机？或许，在这一年，对于刚需，买房没有时机之说，只有买不买的到……