上市365天后 美的置业成为新晋内房红筹

国庆之后，花旗发布首份内房股研报称，具抗周期能力的公司毛利率将受到支持，令跑赢大市的企业估值溢价进一步扩大，并推荐了美的置业（03990）、融创（01918）、世茂房地产（00813）等六家内房股。在这六家内房股中，美的置业是少有于去年才上市的次新股。无独有偶的是，同一天中金也发布研报推荐了包括美的置业、中海、龙湖、华润在内的六家港股地产企业。

从2018年10月11日上市，到入选港股通，成为中金、花旗等国际知名投行推荐的优质内房红筹，美的置业仅仅花了不到365天的时间。而所以能和中海、华润等老牌内房红筹一起，被重点推荐，关键原因还是美的置业的好业绩。10月9日，美的置业发布公告，截至2019年9月30日止九个月，公司及其附属公司（集团），连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币708亿元，同比增长约21.65%，而相应的已售建筑面积约694.9万平方米，同比增长约20.89%。

上市一年以来，这家目标行业龙头地位的智慧地产排名前列股，凭借良好的基本面和分红政策，俘获了境内外大量 “铁杆”。 不管使用多大的会议厅，美的置业几乎所有的投资人会议或者路演活动，场场爆满，迟到者不得不站着听完整个会议……

靠业绩拼出来的投资者“人气”

如果将日历往前翻一年，可以发现如今在港股市场被众星捧月的美的置业，刚上市并不顺利。受开盘前后港股指数暴跌的不利影响，美的置业也曾有过股价低于发行价的日子。

但是，当今年3月美的置业发布了上市后的首份财报时，市场的天平就一下子向美的置业倾斜。2018年实现营业收入301.2亿元，同比增加70%；毛利98.5亿元，同比增加101%；核心净利润32.8亿元,同比增加75%，均超过同行平均水平。尤其是公司当年的分红达到1.2253港元，在所有港股地产企业中位居先进行列。

从那以后美的置业就倍受投资者的关注。尤其是8月19日晚间，美的置业控股有限公司（3990.HK）公布了截至2019年6月30日止的中期业绩后，投资者的信心更浓了。

数据显示，美的置业的合约销售、营业收入及利润均实现了稳健快速增长：合约销售额472亿元，同比增长17%；营业收入约为142亿元，同比增长33%；核心净利润约为19亿元，同比增长28%；毛利率和净利率分别为35.9%、13.3%。同花顺(300033,股吧)根据247家A股及港股地产商的主要指标做了排名，发现美的置业处于其中的第十五位。

花旗、海通证券(600837,股吧)、摩根大通、中金公司、建银国际、安信国际、英皇证券等大行机构先后发布9份研报，给予美的置业正面评价，并分别给予美的置业“买入”、“增持”评级，并调升目标价。

在境内的发债市场，美的置业也收获了很高的人气。年初时，发行公司债的利率还一度达到国7%，但之后，一路下行，至8月发行第四期公司债时，利率已经降至5.7%。而在当时，前50强的平均新增融资成本已经达到7.7%。

高效：来自精细的数据化管理

美的置业的出彩业绩，取决于即时、精确的信息数据化。在上市之后，美的置业持续优化内部管理体系，打造大运营体系，拉通地产开发全流程的职能模块，科学高效决策；加快推进数字化转型，通过建设经营信息数据化的营运体系，打通决策层、工程、营销、运营、采购、成本、财务、供应商以及客户等层面，贯穿房地产开发的全生命周期，实现快速跟进与反应，制定最优经营决策。美的置业希望，借助更高效的运营，以及更专业的财务管理，实现更高的资金使用。

着手效率改进的工作卓有成效，和讯房产曾经针对百强中的上市房企，以预收款、存货作为关键指标，设计存货回收率、扣除预收款后的负债率、新增预收款金额以及经营能力、增长潜力等以效率为主要考察对象排名，发现美的置业已经达到了行业前20名左右的水平。

为了进一步提升运营效率，美的置业还自建销售渠道，打造了数据化营销平台，强化短期与长期的激励机制，提升集团-区域-城市-项目四级营销的体系能力，控制科学化的存销比，一盘一策，抢收市场。并打造了“三个交圈”、“双向穿透”的大运营体系，拉开业务界面改善效率。

智能产业化+建筑工业化=先进的产品

在提升运营效率的过程中，产品作为企业运营的硬核被高度重视。

美的置业调研发现，日趋年轻化的主力客户，愿意为科技、健康和品质创新买单。由此开始了产品与服务全面升级。拥有制造业基因的美的置业在全国大面积推广运用“匠芯”建造体系，提升工程质量，截至今年9月数据显示，新工艺运用面积占比近7成。

同时，构建了集团+区域+城市的三级客户服务体系，并以全员首问服务的负责意识，持续升级增值服务。

作为智慧制造地产商，美的置业并不仅仅只是追求提供优质的建筑产品，更希望能提供技术先进的智慧产品。因此，美的置业以智慧生活研究院，建筑产品研究业为“双研发核”，构建智能产业、建筑产业双“产业核”，成立产业发展事业部，统筹推进建筑工业化与智能产业化：整合装配式建筑设计、建造、生产全产业链；

在智慧家居领域，美的置业2018-2019年交付智慧家居约3万套，落地200多个项目，仅智慧家居展厅就超过了500个。

在建筑工业化领域，不仅在上半年实现了首批建筑工业化PC产品的交付并首次完成吊装，国内首条自主研发的装配式卫浴生产工厂广东睿优住卡的投产，进一步完善了美的置业在建筑工业化领域的布局。

土储：优质而低价

优质而低成本的土储，也让美的置业在资本市场加分不少。

截至2019年6月30日，总土地储备面积达5251万平方米，可售货值约5500亿元，有210个规模化的项目，覆盖全国15个省份、2个直辖市的54个城市。这些新增土储为今明两年业绩的进一步增长打下坚实基础。

纵观美的置业近年来的拿地情况，主要呈现出两个特点：一方面，拿地成本较低，平均成本约为每平方米人民币2677元。土地成本优势使得美的置业具有较好的盈利能力和抗周期风险能力。

另一方面，美的置业坚持城市升级，聚焦重点高价值区域。整体土储布局上看，美的置业深耕一线及核心二线城市，精选强三线城市优质土地，其中二线及以上城市占比达64%，长三角及珠三角占比分别为30%、24%。布局的重点区域包括珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、华北地区及西南经济区五大核心经济区。

今年上半年，美的置业新进上海（楼盘）、杭州（楼盘）、天津（楼盘）、武汉（楼盘）等一线、新一线城市；加大在重庆（楼盘）、佛山（楼盘）、苏州（楼盘）等区域中心城市的布局力度；持续在邯郸（楼盘）、徐州（楼盘）、株洲（楼盘）等原有城市深耕。

这些城市具有强大的经济产业基础，区位优势明显，是人口净流入的城市，这也为房地产发展提供强大支撑，抗风险能力较强。

事实证明，聚焦高价值城市群的布局策略逐渐奏效，随着长江三角洲一体化上升为国家战略，粤港澳大湾区利好持续释放，美的置业开始收获前瞻性布局的红利。报告期内，珠三角合约销售金额占本集团19%，长三角合约销售金额占比35%，除此之外，该区域的销售增速高于本集团整体销售增速。

关于今年下半年的投资策略，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐先生表示，下半年，土地市场的溢价相较于4、5月份可能会有所降低，美的置业会根据自身现金流情况，通过招拍挂、旧改、产业投资等多种方式来获取土地资源。

除了招拍挂市场，美的置业也将城市更新作为增加土地储备的重要途径。根据公司中报显示，美的置业预计可逐步转化成土储的主要城市更新项目有10个。2019年，旧改红利将进一步得到释放，预计今年可转化为土储的城市更新项目有4个，规划总建筑面积达103万平方米，可售货源为155亿。

多数房企如果在业绩、土储、财务结构等方面有一两项优势，就会受到一定的关注。美的置业则几乎门门功课成绩都在优以上，自然就会成为班里的好学生，内房股里的红筹股了。

作者：杨羚强