2017上半年土地市场期中考似在打王者荣耀

搜狐焦点常州站 2017-07-05 17:43:00
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王者荣耀这款游戏如果映照进房地产行业,就活脱脱是土地市场的现状啊!

王者荣耀这款游戏如果映照进房地产行业,就活脱脱是土地市场的现状啊!卖地至今还是很多城市的“支柱产业”,规则制定者是政府,参与玩家是各房企,“3V3”、“5V5”犹如联合拿地,“铭文”数量对应土地储备,“打野”好比去各线城市布局以升级,“推倒塔”就是拿到了地,甭管走上路、中路、下路,能最终到达目标区域就行。

2017年上半年,这局“楼市土地版王者荣耀”的战况,大概是如下这般:

各方网速差异

报告显示:上半年,50个典型城市的土地成交占地面积同比增长20%,显著高于国家统计局近期公布的5%的同比增幅(今年1—5月,该数据为5.3%)。

这说明50城的土地市场热度高于全国平均水平。而从50城与全国市场的累计成交同比增幅曲线看,明显可见两条曲线走势基本一致,区别只在因为有先有后,产生了一些空距:市场降温时,50城先于全国反应;市场回温时,50城也率先而动。

可见,这50城实在名副其实的“典型”,是试得出水冷暖的那只“鸭”。

供地多寡直接影响供需关系、房企策略和市场价格,就跟玩王者荣耀时,网速快慢决定了你是虐对手还是坑队友一样一样的。

各方等级差异

上半年,一线城市的土地成交面积较去年下半年有所下降,但降幅有所收窄,这主要与北京出让了多宗自住型商品房用地有关;比三四线城市价值高,却比一线城市价格低的二线城市,虽仍是全国土地成交的主力军,但地位也稍有被撼动的迹象——上半年成交占比不及去年下半年高;三四线城市正在上演“逆袭”,是少有成交量环比上涨的城市级。

其中郑州、重庆、合肥、武汉、西安、昆明、贵阳属于热点省会城市或直辖市,去库存周期相对偏小,所以土地供应节奏开始调快。同理,上榜前20名的城市还有成都、杭州、南昌、南京,它们的上半年土地成交占地面积也都在150万平方米以上;而徐州、常州、镇江赖于邻近强省会城市的地理优势,与它们类似的,也因此跻身前20名的还有佛山、宁波、青岛。

由此可见,“王者”、“钻石”虽不好攀,但上半年这局打得好,“青铜”、“白银”也有能升到“黄金”、“白金”级别的潜质哦!

各方装备差异

6月,50个城市的土地成交均价为5277元/平方米,环比增长6%,同比下降3%。

回顾整个上半年,今年4月时的地价水平创下自2010年以来的新高纪录,但至5—6月又开始回落,这充分体现了当前土地价格管控的即时有效性。

总体说来,今年上半年的土地市场总体呈小增态势。

具体到溢价率。6月,50城的土地成交溢价率为30%,环、同比分别减少20个和31个百分点。而纵向观察历史数据,从2011年起至2015年上半年,土地溢价率都是偏低的。自2015年下半年,土地溢价开始抬头,到2016年9月达到历史峰值——88%,但随后不久国家就开始了对高杠杆资金的管制,其作用传导到土地市场,使溢价率逐渐趋窄。

国土资源部将土地溢价超过50%的情况界定为异常。基于这个标准,某研究院将50个典型城市划分为四类:

溢价率大于75%的为过热区;介于50%和75%之间的为偏热区;大于25%但小于50%的属合理区;低于25%的为偏冷区。从下图可见,在部分地方提高了土地起拍价、落实土地限价政策等干预下,今年上半年的月度溢价率总体上处于合理区间。

特别值得一提的是,50个城市中有10个三线城市的溢价率超过了50%。它们分别是清远、珠海、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州、镇江、中山和三亚。在这10城中排名排名前列的清远,也是50城中的榜首,溢价率高达214%。从管控土地价格考虑,后续需要重点关注以它们为首的同类三线城市。

这就像随着王者荣耀越来越火,游戏装备价格也水涨船高,不仅热门皮肤标价不菲,其他零星装备也在涨价。

以下服务区爆满

今年1—6月,50个城市的土地出让金合计10500亿元,又创历史新高。对比2010—2016年的7年间同期,分别增长69%、84%、185%、48%、30%、109%和33%。

从今年已过的六个月看,除5月单月土地出让金有所下滑外,其余五个月的土地出让金规模都属于中等偏上水平。

此类城市之所以在土地收入上遥遥先进,一是因为土地价格本就高企,二是因为开发商对他们的渴求程度强烈,因此成交价格高、节奏密集。

这和玩家聚集多的服务区格外繁忙一个道理。

中途掉线

50个典型城市中,有18城的60幅地块,于今年上半年期间出现了流拍——就连北京也难免。

流拍的出现原因是房企对部分具体地块仍持谨慎态度,更和土地价格如滚雪球般越来越大,以及对土地开发建设的条件设置和要求配套越来越严苛关系巨大。

但以这半年为观察区间,流拍面积总体处于低位,明显低于2010年—2016年的月度平均水平。

以指定时间段流拍占地面积/(成交占地面积+流拍占地面积)=流拍率的公式计算。今年上半年50城的土地流拍率为4%。而2010年—2016年的这一数据分别是9%、9%、11%、7%、7%、13%和6%。由此可见,今年上半年的土地流拍率为七年半以来较低。这一方面印证了土地市场愈发活跃,同时也说明了土地交易的质量较高。

这就像王者荣耀里,无论多么激烈的战局,也总会时不时有玩家或主动或被动地退出。

“游戏里”被警告

上半年全国50城土地市场的表现总体较好,呈三个主要特点:

交易面积同比有增长,但增幅在不断收窄;

溢价率总体保持在50%警戒线内;

土地流拍率降至历史较低。

另外从城市结构看,长三角和珠三角等城市群中,近邻一二线城市的三线城市高成交和高溢价,但泡沫风险也值得警惕。

今年下半年,预计全国土地供应规模会进一步加大,尤其对于热点城市,在新房市场去库存周期明显偏低的情况下,土地供应势必要跟上,因而房企拿地机会也将有所增加。但需要认识到的是,限制性措施只会增加不会减少。为防止游戏太火而失控,需要监管。

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