上市一年:美的置业交了这样一份答卷

10月11日，美的置业迎上市一周年。虽然仅上市一年，但是其已跻身“中国房地产上市公司综合实力30强”、中国民营企业500强，并纳入了恒生综指和港股通。这些成绩与认可对于展露于公众视野的美的置业而言，既是鞭策，亦是激励。

如果说今年千亿目标是结果，那么一年间，美的置业在资本市场的良好表现，则是助益其千亿目标的重要成因。

答卷：财务 业绩双优

美的置业成立于2004年，并于2018年10月11日登陆港交所。秉承美的制造业基因以及强大品牌支撑，上市后的美的置业备获资本市场关注。

上市之初，外界较为关注美的置业的负债及业绩增长等问题。但综合2018年年度业绩及2019年中期业绩表现来看，其运营相当稳健。这也受到了多家评级机构的认可，并纷纷上调了评级。此举为美的置业后续于公开市场融资奠定了信用基础。

数据显示，2019上半年，美的置业的收入同比增长 33%至142亿元。毛利率约 36%，营业利润约30亿元，利润率约21%，核心净利润同比上升28%至19亿元，净利率与去年同期持平。净负债率约95.6%，比去年底改善1.8个百分点。

美的置业较低的加权融资成本，更是成为了其财务报表一抹亮色。截至今年中期，其借款总额加权平均实际利率为5.95%，其中新增借款加权平均实际利率为5.84%。 中期业绩会上，执行董事兼首席财务官林戈曾透露，“公司追求合理的债务结构，这能更好的获得银行等融资机构的信任。”

于2019年中期期末，美的置业持有现金及银行存款为278亿元，尚未动用的银行授信额度为621亿元。截至报告期末，其现金与短债比由报告期初的1.60大幅提高至2.42，短期偿债无虞。

值得一提的是，经过一年的发展，不管是融资、还是拿地，美的置业都有意依靠自身的实力，获得资本市场的认可，一定程度上提高了其在资本市场的声誉。诸如，自去年以来，美的置业为保持自身财务独立性，解除了股东担保，并偿还了借款。随后在没有股东征信情况下，依靠美的置业主体进行了融资，并能持续保持较低的融资成本，这对于美的置业而言，意义重大。

在资金充沛背景下，美的置业启动逆市低价拿地节奏，同时不断提高布局城市等级。2019年上半年，美的置业新进上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市，提升新进城市量级；加大了在佛山、苏州、重庆等区域中心城市的布局力度；而对于邯郸、徐州、株洲等原有深耕城市，优选核心区域的优质地块。提高城市布局等级，拓宽战略纵深，提升企业的抗风险能力，助力业绩稳健增长。

综合实力增强，在资本市场良好表现，于今年8月16日，恒生指数公司宣布截至2019年6月28日的恒生指数系列季度检讨结果，美的置业被纳入恒生综合大中型股指数成份股。而后9月初，沪、深两大交易所又均将美的置业纳入港股通名单。分析认为，进入港股通后，其在资本市场的认知度和流通性、市值均有望进一步提升。

投行指估值将近一步提升

逐渐受到资本青睐同时，美的置业的价值也逐渐被发掘。多级评级机构认为其处于被低估状态，并对美的置业未来股价做出了较高预估。

安信国际指出，截至六月，美的置业在手已售未结金额约840亿元，锁定短期利润。公司现价约4倍2020年市盈率，股息率约9%，较其他大湾区发展商估值较低，估值吸引。 较新，海通国际也将美的置业每股资产净值估值，从77.85港元上调至79.50港元，“将股票估值为资产净值的60%，因此我们将目标价格从31.10港元上调至31.80港元。”

不过，虽然市场普遍看好美的置业未来的成长空间，但是当前市场下，未来一年，甚至十年，如何实现良好预期，则是美的置业需要思考的问题。从早前美的置业发展路径来看，其或许有了答案。即做一位优质“长跑选手”。

纵观美的置业的发展经历，发展为覆盖全国54个城市、累计开发近300个项目的中型房企，从100多人的小团队成长为拥有逾万名员工的香港上市公司、中国民营企业500强，其用了十五年。对于未来发展，美的置业表态，将持续回归本源，固本强基，深化产业赋能，以智慧方式引领行业发展，助力国民高品质住有所居，为最广大相关方创造更美好的价值。

具体来看，对于未来发展战略，美的置业方面曾表示，将注重均衡发展，聚焦区域深耕，在珠三角、长三角、长江中游、华北和西南5大核心经济区，实施策略性布局。重点位于一线精选、二线深耕和强三线中心区域，提升城市布局等级，提升战略纵深，提高抗风险能力；同时提高运营效率，提高利润率。

目前美的置业土储集中布局在具备良好的经济产业基础的高价值高潜力区域，这为其未来业绩增长提供了保证。按土储货值来看，其二线及以上城市占比达64%，长三角及珠三角占比分别为30%、24%。截至2019年6月30日，美的置业在珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、华北地区及西南经济区五大核心经济区54个城市布局了249个项目，总土地储备面积达5251万平方米，可售货值约5500亿元。

基于美的置业当前发展情况，花旗银行认为，“美的置业具备高增长潜力，由于5500亿元土储货值、多元化的拿地渠道、城市升级和深耕策略、840亿的已售未结转金额，美的置业将表现出持续稳定的高质量增长以及股价的进一步提升。”